銀行ローン、分割現金、一括現金。総支払額が最も少ないのは

多くの買い手は、ショールームでの最初の10分間に、感覚で支払い方法を決めてしまいます。「金利ゼロ」と聞けば分割現金へ、「頭金20パーセント」と聞けば銀行ローンへ。そしてその10分間の代償を、その後15年間払い続けることになります。同じ物件でも、選んだ方法によって総支払額は変わります。そしてその差は、契約する前に計算できます。

同じ物件が3通りに提示される仕組み。

アルヴェオは物件価格を一度決め、それを3通りの形で提示します。一括現金は、予約から短期間で正味契約価格の全額を決済するもので、割引が最も大きくなります。分割現金は、契約価格の全額を建設期間にわたって毎月均等に支払う方式で、貸し手は介在せず、開発業者が利息を課すこともありません。割引はありますが一括現金より小さくなります。ローンは、建設期間中に支払う自己資金部分と、引渡し時にPag-IBIGまたは銀行から実行される残額に分かれ、貸し手により10年から30年で返済します。価格は定価に近いのが通常です。各方式の割引率は物件ごと、価格表の版ごとに設定され、変動します。一律の数字を提示する相手は推測で話しています。同一物件、同一日付、書面で3通りの計算書を請求してください。各方式の仕組みはアルヴェオ支払い方式の解説にまとめています。

議論を終わらせる唯一の数字。

完全な所有権に至るまでの総支払額です。月々の返済額でも、表示された割引率でも、頭金の比率でもありません。構成要素は4つ。方式ごとの割引後の正味契約価格、資金調達コストの総額、方式ごとに異なる一時費用、そして必要より早く手放した資金の機会費用です。多くの買い手は最初の要素だけを比較して終わります。販売資料は最初の要素と月額を比較します。最大の数字が隠れているのは2番目で、それがパンフレットに載ることはありません。

金利を予想せずに資金調達コストを正確に出す方法。

金利予測は不要ですし、それを前提に判断すべきでもありません。実際の借入額と実際の返済期間で、銀行に返済予定表を出してもらってください。あとは正確な計算です。総利息は、月々の返済額に返済回数を掛け、借入元本を差し引いた額です。そこに鑑定料、事務手数料、ローンの印紙税、そして返済期間中に毎年支払う団体信用生命保険料と火災保険料を加えます。最後の項目は驚かれることが多い部分です。年間では小さな金額に見えますが、20年間で静かに積み上がります。これは予測ではなく、契約条件書と電卓だけの作業です。環境についてはBSPの金利動向が住宅ローンに与える影響をご覧ください。ただし計算に使うのは、ご自身の銀行が書面で提示した金利です。

ご自身で埋められる比較表。

印刷して、手元の書類から各欄を埋め、列ごとに合計してください。合計が最も小さい列が勝ちであり、それは予想と一致しないことがよくあります。

機会費用を正直に計算する。

ローンを選ぶ根拠は、手元資金が他で高い利回りを生むという前提です。それを願望ではなく実際の数字で検証してください。現金方式で早期に手放す追加額に、税引き後の実際の運用利回りを掛け、保有できたはずの年数を掛けます。使うのは実際に達成している利回りです。定期預金、個人向け国債、事業の運転資金の回転などです。実現したことのない期待利回りを使ってはいけません。フィリピンの買い手が正直に計算すると、想定より小さい数字が出ることが多く、だからこそ業界が認める以上の頻度で一括現金が有利になります。ただし、稼働中の事業や、そうでなければ予約できない2件目の物件など、資本に本当に生産的な用途がある場合は結論が逆に振れます。

誰も比較に入れないリスク。

フィリピンの金融機関は契約価格に対して融資しません。自行の鑑定額と売買価格の低い方に、掛け目を適用します。掛け目は銀行と物件種別により、おおむね60から80パーセントの範囲です。これをプレセリングの時間軸に重ねてください。価格は2026年に固定され、鑑定は2029年の引渡し時に、2029年の取引事例に基づいて行われます。鑑定額が契約価格を下回れば融資額は縮み、その差額は、すでに払った自己資金に加えて、期限付きで用意しなければならない現金になります。周到な計画が土壇場の混乱に変わる最も一般的な経路がこれです。だからこそ現金方式には、どの割引表にも現れない優位があります。一括現金と分割現金には、鑑定リスクが一切存在しません。

そのリスクを減らす4つの方法。

第一に、引渡し直前ではなく、かなり前の段階で銀行に概算鑑定を依頼すること。2か月の問題ではなく2年の問題にできます。第二に、残債の目に見える一定割合に相当する引渡し用の予備資金を確保し、それには手をつけないこと。第三に、比較可能な中古取引事例が厚い物件や街区を選ぶこと。近隣の取引事例が豊富な鑑定人ほど、契約価格に近い数字を出します。第四に、Pag-IBIGを第一トランシェとし、その上に銀行を重ねる構成にすること。詳細はPag-IBIGと銀行の併用ガイドにあります。

それぞれの方式が勝つ条件。

一括現金が勝つのは、同じ期間に資金が生んだであろう利益より割引額が大きいとき、資本に他の安価な用途がないとき、そして金利リスクと鑑定リスクを一度に消したいときです。長期契約を終えて帰国するOFWや、資産売却などで手元資金ができた方には、たいていこれが正解です。分割現金が勝つのは、月々の収入が安定して強いとき、建設期間が長く無利息の分割が効くとき、そして15年の抵当権を権利証に載せたくないときです。共働きの専門職には、選ばれる頻度以上に正解であることが多い方式です。ローンが勝つのは、資本が他で本当に高い利回りを生むとき、次の購入のために流動性を残したいとき、または賃貸に出して引渡し時から家賃が返済の相当部分を賄えるときです。

Pag-IBIGの1,000万ペソ上限が変えたこと。

2026年5月、Pag-IBIGは借入人一人あたりの住宅ローン上限を600万ペソから1,000万ペソに引き上げ、返済期間は最長30年としました。この変更だけで、アルヴェオの価格帯の広い範囲で方式選択の前提が変わりました。ポブラシオンのマージェント・レジデンスは1,040万ペソから、アステラ・アット・サーキット・マカティは1,100万ペソからの公表価格です。旧600万ペソ上限では、いずれもエントリー住戸で銀行の金利と掛け目に従うほかありませんでした。1,000万ペソなら、エントリー住戸は上限に十分近く、Pag-IBIGを第一トランシェとし、その上に小さめの銀行トランシェを重ねる構成が例外ではなく実用的な選択肢になります。変わらない点にも注意してください。24か月以上の積立実績がある現役会員であることが必要で、年齢制限(申込時65歳以下、満期時70歳以下)が実際に組める期間を静かに制限します。これは多くの買い手の想定以上に月額に影響します。

予約する前に、後ではなく。

予約金を払う前に4つの書類を請求してください。対象住戸の最新価格表(3方式を並べた計算付き)、方式ごとの予約から引渡しまでの支払い予定表、少なくとも2行からの概算返済予定表、そして引渡し時諸費用の見積りです。上の表に入れて列を合計してください。半日で終わる作業ですが、たいてい6桁の価値があります。

特定の住戸で3方式の計算をご希望でしたらご連絡ください。自分の家族に使うのと同じ数字をお送りします。ローンを組むべきではない、という結論になる場合も含めて。