银行贷款、分期现金还是一次性付清:哪条路总支出最低

多数买家在展厅交谈的头十分钟里,就凭感觉定下了付款方式。听到'零利息'就倾向分期现金,听到'两成首付'就倾向银行贷款。然后用往后十五年,为那十分钟买单。同一套单位,选择哪条付款路径会改变总的比索支出,而这个差额在签字之前就可以算清楚。

同一套单位的三种报价方式。

Alveo 为单位定价一次,然后以三种方式呈现。一次性付清是在预订后的短期窗口内结清全部净合约价,折扣最深。分期现金是把全部合约价摊到整个建设期按月均摊,没有贷款机构介入,开发商也不收利息,折扣真实但小于一次性付清。贷款则把价款分成建设期内支付的自有资金部分,和交楼时由 Pag-IBIG 或银行放款的余额,再按贷款机构不同分十至三十年偿还,价格通常接近标价。每条路径对应的具体折扣按项目、按价格表版本设定,并且会变动。任何给你一个通用百分比的人都在猜测。请要求就同一套单位、同一天、以书面形式出具三份计算书。各方式的机制详见Alveo 付款方案解析。

唯一能了结争论的数字。

到完全拥有为止的总比索支出。不是月供,不是标题折扣,也不是首付比例。它由四部分构成:该路径折扣后的净合约价、资金成本总额(如果有)、因路径不同而不同的一次性费用,以及你比必要时点更早交出的资金的机会成本。多数买家只比第一项就停下。营销材料倾向于比第一项加月供。最大的数字通常藏在第二项,而它从不出现在宣传单上。

不猜利率也能算准资金成本。

你不需要利率预测,也不该基于预测做决定。让银行按实际贷款金额和实际期限出一份还款计划表。剩下的是精确算术:总利息等于月供乘以还款期数,再减去借款本金。再加上评估费、手续费、贷款印花税,以及贷款存续期内每年缴纳的按揭偿还保险与火险保费。最后这一项常令人意外,因为按年报价看着不大,却在二十年里悄悄累积。这不是预测,只是一份条款书加一个计算器。环境背景可参阅BSP 利率走向对菲律宾房贷的影响,但请用你自己的银行书面给出的利率来算。

一份你可以自己填的工作表。

打印出来,用你自己的文件填格,然后逐列合计。合计最低的那一列胜出,而它往往不是你以为的那一列。

诚实地计算机会成本。

选择贷款的理由是你的现金在别处能挣得更多。请用你真实的数字检验它,而不是理想中的数字。把现金路径要求你提前交出的差额,乘以你的资金税后实际收益率,再乘以你本可以持有的年数。请使用你确实实现过的收益:定期存款、零售国债、生意里的营运资金周转。不要使用你从未真正实现过的预期股票收益。菲律宾买家诚实计算下来,这个数字通常小于原先设想,这也是为什么一次性付清胜出的频率高于行业愿意承认的水平。反过来,如果你的资本确有高效用途,比如一家在运营的生意,或一套否则无法预订的第二套单位,结论会明显翻转。

没人计入比较的那项风险。

菲律宾的放款机构不按你的合约价放款。他们把贷款成数应用于自家评估值与售价二者中的较低者,而这个成数因银行与物业类型不同,通常落在六成至八成之间。把它放到预售的时间轴上看:你的合约价在 2026 年锁定,评估却在 2029 年交楼时进行,依据的是 2029 年的可比案例。若评估低于合约价,贷款金额缩水,缺口就是你必须在期限内拿出的现金,而且是在已缴自有资金之外。周密的计划变成手忙脚乱,最常见的路径就是这一条。这也是现金路径的一项优势,却从不出现在任何折扣表上:一次性付清与分期现金完全没有评估风险敞口。

降低这项风险的四个做法。

第一,不要等到放款窗口才做评估,提前很久向银行索取一份指示性评估,把两个月的问题变成两年的问题。第二,预留一笔相当于余额中可见比例的交楼备用金,并视为不可动用。第三,优先选择可比二手成交证据充足的楼盘与庄园,评估师手上近期可比交易越多,给出的数字就越接近你的合约价。第四,把 Pag-IBIG 作为第一层,银行只承接其上的部分,做法见Pag-IBIG 与银行组合融资指南。

每条路径各自何时胜出。

一次性付清胜出的条件是:折扣大于同期资金本可赚取的收益、你的资本没有更便宜的竞争性用途、并且你想一次性消除利率风险与评估风险。对结束长约归国的 OFW,以及刚完成一笔资产变现的业主,这通常是正解。分期现金胜出的条件是:月度收入强劲且可预测、建设期足够长使免息摊分真正发挥作用、并且你不想让产权证背上十五年的抵押。对双收入的专业人士,它是正解的次数远多于被选中的次数。贷款胜出的条件是:你的资本在别处确实赚得更多、你想为下一笔购置保留流动性,或者单位将出租且租金从交楼起就能覆盖月供的相当部分。

Pag-IBIG 一千万比索上限带来的改变。

2026 年 5 月,Pag-IBIG 将每位借款人的住房贷款上限由六百万比索提高至一千万比索,最长可分三十年偿还。仅此一项,就改变了 Alveo 相当大一段价格区间的路径选择逻辑。位于 Poblacion 的 Mergent Residences 公布价自 1,040 万比索起,Astela at Circuit Makati 自 1,100 万比索起。在旧的六百万上限下,这两个项目的入门户型都只能走银行,接受银行的利率与成数。在一千万上限下,入门户型已足够接近上限,以 Pag-IBIG 作第一层、上面叠一笔较小的银行贷款,成为正经可行的结构而非特例。也请注意没有改变的部分:仍需为累计缴纳至少二十四个月的在册会员,而年龄限制(申请时不超过 65 岁、到期时不超过 70 岁)会悄悄压缩你实际能获批的期限,这对月供的影响大于多数买家的预期。

在预订之前做这件事,而不是之后。

在预订金离手之前,先索取四份文件:你目标单位的现行价格表并附三条路径的并列计算、每条路径从预订到交楼的付款时间表、至少两家银行的指示性还款计划表,以及交楼费用估算。把它们填进上面的工作表并逐列合计。这只花一个下午,通常值六位数。

如需就某一具体单位跑完三条路径的计算,请与我联系。我会给出与我为自己家人所用相同的数字,包括结论是你根本不该贷款的那种情况。