buying guide · 9 minutong basahin
Maka-qualify Ka Ba? Paano Kinukuwenta ang Housing Loan
Inilathala 8/14/2026 · Ni Heinrich Picar
Baliktad ang ginagawa ng karamihan. Nakakita ng unit, na-in love, nagbayad ng reservation fee, tapos saka nagtanong kung maka-qualify ba. Kabaligtaran ang trabaho ng lender, at public na public ang kuwenta nila. Ang Pag-IBIG at lahat ng bangko sa Pilipinas ay nagsisimula sa isang bagay lang, ang kaya mong buwanang amortization, tapos doon pabalik sa loan amount. I-run mo muna ang kuwenta nila at malalaman mo ang ceiling mo bago ka pa mag-shortlist.
Isang formula, doon nakasabit ang lahat
Iisa ang tanong ng bawat lender, magkaiba lang ang pananalita: gaano kalaki sa buwanang kita mo ang kayang kunin ng amortization na ito? Ang published guidance ng Pag-IBIG ay lumalabas na mga 35 porsyento ng gross monthly income. Ang mga bangko ay nasa pagitan ng 30 at 40 porsyento ng gross, at may iba na mas mahigpit dahil net disposable income ang tinitingnan, may bawas na para sa gastos sa pamumuhay. Anuman ang ratio, pareho ang hugis. Ang maximum monthly amortization mo ay ratio na minultiply sa gross monthly income, bawas ang existing monthly obligations mo. Doon sa huling bawas nangyayari ang karamihan ng rejection.
| Kung ang amortization ay | Sa 30% ratio, kailangan mong kita | Sa 35% | Sa 40% |
|---|---|---|---|
| ₱20,000 | ₱66,700 | ₱57,100 | ₱50,000 |
| ₱30,000 | ₱100,000 | ₱85,700 | ₱75,000 |
| ₱40,000 | ₱133,300 | ₱114,300 | ₱100,000 |
| ₱50,000 | ₱166,700 | ₱142,900 | ₱125,000 |
| ₱60,000 | ₱200,000 | ₱171,400 | ₱150,000 |
Para maging loan amount ang amortization, isa pang input ang kailangan: ang amortization factor kada ₱1 milyon sa rate at term na aktwal na inaalok sa iyo. Hingiin mo sa lender. May ganoong table ang bawat bangko at bawat Pag-IBIG branch. Sinadya kong hindi maglagay dito, dahil gumagalaw ang factor kasabay ng policy rate, at mas masama ang lumang factor kaysa walang factor. Nasa BSP rate cut piece kung ano ang nagpapagalaw dito.
Hindi score mo ang binababa ng utang, loan mo
Ito ang pinaka-minamaliit ng mga buyer. Ang credit card, auto at personal loan obligations ay ibinabawas sa amortization headroom mo bago pa sukatin ang loan, at sa credit card, karamihan ng lender ay may binibilang na monthly minimum laban sa iyo kahit full payment ang bayad mo buwan-buwan.
| Buyer A | Buyer B | |
|---|---|---|
| Gross monthly income | ₱120,000 | ₱120,000 |
| Ratio na ginamit | 35% | 35% |
| Gross amortization headroom | ₱42,000 | ₱42,000 |
| Amortization ng car loan | ₱18,000 | wala |
| Card minimums na binilang | ₱3,000 | ₱1,000 |
| Amortization na natira | ₱21,000 | ₱41,000 |
Parehong sweldo, halos kalahati ang loan. Ang pag-cancel ng dormant card na hindi mo naman ginagamit, o pagtapos ng auto loan na ilang buwan na lang, ay mas malaki ang halaga sa approval mo kaysa promotion. Gawin mo ito anim na buwan bago mag-apply para may panahong mag-reflect sa credit file mo.
Ang edad ang naglilimita sa term, at ang term ang naglilimita sa loan
Parehong Pag-IBIG at bangko ay may age rule. Tumatanggap ang Pag-IBIG ng borrower hanggang 65 sa application at kailangang matapos ang loan bago mag-70, hanggang 30 taon ang term. Kaya ang 55 anyos ay 15 taon lang, hindi 30. Halos ganoon din ang mga bangko, at marami ang naglilimita sa condominium ng mga 20 taon, hindi 25 o 30 tulad ng sa house and lot. Kuwenta lang ito, hindi patakaran: mas maikling term, mas malaking buwanang amortization sa parehong principal, kaya mas maliit ang loan na kayang buhatin ng parehong kita. Ang 52 anyos at 32 anyos na magkapareho ng sweldo ay hindi magkapareho ng approval. Kung lampas 50 ka na, ito ang pinakamalaking lever sa numero mo, at ang karaniwang solusyon ay co-borrowing kasama ang mas batang qualified na asawa o anak.
Paano binabasa ng lender ang kitang hindi payslip
Halos kalahati ng mga kliyente ko ay hindi plain salaried employee, at dito madalas natatengga ang file.
| Uri ng kita | Ano ang hinihingi | Ano ang madalas maling akala |
|---|---|---|
| Salaried, local | Certificate of employment with compensation, payslips, BIR 2316 | Hindi kasama ang allowances at non taxable sa base |
| Commission based | Dalawa hanggang tatlong taong history, ITR, bank credits | Ina-average ito at madalas binabawasan ang pinakamagandang taon |
| Self employed o may negosyo | Dalawang taong ITR at audited financial statements, DTI o SEC registration, anim na buwang bank statements | Mas mababa ang declared kaysa aktwal na cash flow |
| OFW | Employment contract na authenticated ng Philippine Embassy o Migrant Workers Office, tatlo hanggang anim na buwang remittance history, SPA para sa local representative | Padala sa channel na walang matunton na record |
Dalawa dito ang dapat prangkahan. Kung self employed ka at maliit ang declared sa ITR mo para makatipid sa buwis, ipinagpapalit mo ang tipid sa buwis para sa mas maliit na bahay, dahil ang declared number lang ang tinitingnan ng lender. Dalawang taong malinis na filing ang solusyon, at kailangang maaga simulan dahil dalawang taon nga ang hinihingi. Kung OFW ka naman, ang padalang hindi dumadaan sa sarili mong account ay parang hindi umiiral sa underwriting. Gamitin mo ang account na nasa pangalan mo nang hindi bababa sa anim na buwan bago mag-apply. Nasa OFW buying guide ang buong document chain.
Saan naiiba ang Pag-IBIG sa bangko
Hindi bangko ang Pag-IBIG at magkaiba ang gate. Kailangan mo ng hindi bababa sa 24 na buwang membership savings bago ka makapag-apply, at kung kulang, kadalasan pwedeng bayaran nang lump sum ang kulang. Iyan ang karaniwang solusyon sa mga miyembrong natigil ang contribution habang nasa abroad. Ang maximum loan kada borrower ay ₱10 milyon na ngayon, taas mula ₱6 milyon noong Mayo 2026, at ang isang pagbabagong iyon ang naglagay sa maraming mid market na inventory sa Metro Manila sa loob ng abot ng Pag-IBIG sa unang pagkakataon. Ang Pag-IBIG ay nagpapautang din base sa sarili nitong appraised value, hindi sa contract price mo, at bumababa ang porsyentong ipapautang habang lumalaki ang loan. Nirerebisa ang table na iyon sa pamamagitan ng circular, kaya kunin mo ang kasalukuyang bersyon sa branch pag mag-a-apply ka, huwag kang basta magtiwala sa kahit anong blog, kasama na ito. Nasa Pag-IBIG guide ang buong mekanika. Kung lampas sa kayang buhatin ng Pag-IBIG ang target mong unit, nasa Pag-IBIG at bank combo financing ang split na paraan.
Appraised value ang pangalawang ceiling na walang naghahanda
Dalawa ang ceiling at ang mas mababa ang makukuha mo: ang kayang buhatin ng kita mo, at ang halagang lalabas sa appraisal. Karaniwan ang bangko ay nagpapautang hanggang mga 80 porsyento ng sarili nilang appraised value sa condominium, minsan mas mataas kung malakas ang file. Kung mas mababa ang appraisal kaysa contract price mo, cash ang kulang, galing sa iyo, at biglaan. Sa preselling, mas maliit ang risk na ito dahil malapit sa turnover na nangyayari ang appraisal kung kailan totoo na ang building, pero iyan mismo ang dahilan kung bakit hindi mo dapat ubusin ang buong cash reserve mo sa equity.
Ibang tanong ang dapat itanong sa preselling
Eto ang partikular sa paraan ng pagbenta ng Alveo. Sa preselling tower tulad ng Orean Place sa Vertis North, hindi ka kumukuha ng loan ngayon. Magbabayad ka ng reservation fee, tapos equity nang hulugan habang itinatayo, at ang balanse ay pinopondohan sa turnover, tatlo o apat na taon mula ngayon. Kaya ang totoong tanong ay hindi kung maka-qualify ka ba ngayon. Ito ay kung maka-qualify ka ba noon, sa edad mo noon, sa mga obligasyon mo noon. Regalo iyan, hindi problema, dahil binibigyan ka ng ilang taong runway para ayusin ang file: tapusin ang car loan, isara ang dormant cards, magtayo ng dalawang taong malinis na ITR, panatilihing matunton ang remittances, at panatilihing updated ang Pag-IBIG contributions sa buong panahon. Ang buyer na sinasadyang gamitin ang mga taong iyon ay na-a-approve. Ang buyer na akala walang magbabago ang siyang nagkakandarapa sa takeout. Sa 33 na Alveo projects na nasa preselling ngayon, halos lahat ay nagbibigay ng ganitong window.
Ano ang gagawin sa anim hanggang labindalawang buwan bago mag-apply
Simulan mo sa pagkuha ng sarili mong credit report. Sa ilalim ng framework ng Credit Information Corporation, pwede mo itong hingiin sa accredited credit bureau, at maganda itong gawin nang maaga, dahil ang mga error na nadidiskubre ng tao (sarado nang card na open pa rin ang record, bayad nang loan na outstanding pa rin, account ng kapangalan mo na nakadikit sa record mo) ay ilang linggo bago maitama at libre namang ayusin. Tapos gawin mong boring ang file. Huwag nang magbukas ng bagong credit line. Iwasan ang paglipat ng employer sa loob ng anim na buwan bago mag-apply kung kaya. Panatilihin ang nakikitang savings pattern. Tigilan ang malaking cash deposit na hindi mo kayang ipaliwanag sa papel. Hindi kahanga-hangang file ang hinahanap ng underwriter, predictable na file.
Ang totoong bersyon ng usapang ito
Minsan ang sagot ay hindi pa, at hindi kayang sabihin iyan ng marketing site ng developer. Mas gusto kong kuwentahin ang numero mo at sabihing hindi pa, eto ang plano sa loob ng labingwalong buwan, kaysa panoorin kang mag-forfeit ng reservation fee. Ipadala mo sa akin ang gross monthly income mo, ang existing monthly obligations mo, ang edad mo, at kung salaried, self employed o nasa abroad ka, at sasabihin ko sa iyo kung aling Alveo projects ang realistikong nasa abot mo bago ka pa ma-in love sa hindi mo kaya. Mag-message ka dito.
Kwento ng mga buyer
Mula sa totoong buyer
Binago ang pangalan at detalye sa kahilingan ng buyer.
Ang car loan na nagkakahalaga ng kalahating condo
Karaniwang dual income na pamilya, malayo sa minimum income floor ng kahit anong bangko, pero pagka-pre-assess ay halos kalahati lang ng inaasahan nilang loan ang lumabas. Walang problema sa kita. Ang amortization ng sasakyan at ang binilang na minimums sa tatlong credit card, dalawa doon ay matagal nang hindi ginagamit, ang kumain ng halos buong repayment headroom bago pa man sukatin ang housing loan. Nag-reserve pa rin sila ng preselling unit, tapos ginamit nila ang construction period para tapusin ang sasakyan at isara ang dalawang card. Pagdating ng panahong kailangan nang pondohan ang balanse, ang parehong sweldo ay malapit nang doble ang kayang buhatin kumpara sa unang assessment. Hindi nagbago ang kita. Ang obligasyon ang nagbago.
Ang self employed na buyer na nagsimula dalawang taon nang maaga
Anonymised pero napakakaraniwang profile: may-ari ng negosyo na ang aktwal na cash flow ay kayang-kaya ang mid market na unit, pero ang na-file na returns ay maliit na bahagi lang niyan. Ang na-file na numero ang tinitingnan ng lender, kaya sa papel, hindi umuubra ang file. Ang mahalagang bahagi ay preselling ang tinitingnan nila, ibig sabihin tatlong taon pa bago ang loan, kaya may panahon para makapag-file ng dalawang malinis na taon bago ang takeout, padaanin ang resibo ng negosyo sa iisang account na nasa pangalan, at tigilan ang paghahalo ng personal at company cash. Pagdating ng panahon ng financing, kaya na ng declared income ang loan nang walang co-borrower. Kung ready for occupancy sana ang hinahanap nila na may animnapung araw na deadline, wala sa mga iyon ang posible.
Mga madalas itanong
Madalas itinatanong
- Magkano ang kailangang kita para makabili ng condo sa Pilipinas?
- Walang iisang sagot dahil nakadepende ito sa amortization, at ang amortization ay nakadepende sa rate at term na ibibigay sa iyo. Baliktarin mo: kunin mo ang amortization ng target loan mo sa lender, tapos hatiin mo ng 0.30 hanggang 0.35 para makita ang gross monthly income na hahanapin nila. Tandaan, ibinabawas muna ang existing card at auto obligations sa headroom na iyon.
- Mapipigilan ba ng credit card debt ang approval ng housing loan ko?
- Bihirang tuluyang mag-block ng approval, pero pinapaliit nito ang loan, na parehong disappointment din. Ibinabawas ng lender ang monthly minimum ng bawat card sa amortization headroom mo, at may binibilang pa rin kahit full payment ang bayad mo. Ang pagsasara ng dormant cards at pagtapos ng auto loan na malapit nang matapos, anim na buwan bago mag-apply, ang pinakamurang paraan para tumaas ang approvable amount mo.
- Maka-qualify ba ang OFW kahit walang payslip sa Pilipinas?
- Oo, at karaniwan na ito. Ang hinahanap ng lender ay employment contract na authenticated ng Philippine Embassy o Migrant Workers Office, tatlo hanggang anim na buwang remittance history na matutunton, at special power of attorney na nagtatalaga ng local representative na pipirma para sa iyo. Ang madalas na dahilan ng bagsak ay padalang informal o sa account ng kamag-anak, na hindi kayang i-credit sa iyo ng underwriting.
- Magkano ang pwede kong hiramin sa Pag-IBIG ngayong 2026?
- Ang maximum ay ₱10 milyon kada borrower, taas mula ₱6 milyon noong Mayo 2026, pero hindi ceiling ang alok. Ang aktwal mong makukuha ay ang mas mababa sa kaya ng repayment capacity mo at sa porsyento ng sariling appraised value ng Pag-IBIG, at bumababa ang porsyentong iyon habang lumalaki ang loan. Kailangan mo rin ng hindi bababa sa 24 na buwang membership savings bago mag-apply, na pwedeng bayaran nang lump sum kung kulang.
- Ano ang gagawin ko kung hindi pa ako maka-qualify?
- Bumili ka ng panahon, hindi ng mas maliit na unit. Sa preselling project, hindi kinukuha ang loan hanggang turnover, tatlo o apat na taon mula ngayon, kaya may runway ka: tapusin ang auto loan, isara ang dormant cards, magtayo ng dalawang taong malinis na ITR kung self employed ka, panatilihing matunton ang remittances kung nasa abroad ka, at panatilihing updated ang Pag-IBIG contributions. Karamihan ng buyer na sinadyang gamitin ang window na iyon ay komportableng naka-qualify pagdating ng takeout.
Magtanong tungkol sa property na ito
Have a specific project or unit in mind? Send a message and I'll prepare a sample computation tailored to it.
Makipag-ugnayan →