多数买家的顺序是反的。看中一套房、动了心、交了预订金,然后才问自己能不能获批。贷方的方向恰好相反,而且他们用的算式完全公开。Pag-IBIG 和菲律宾的每一家银行都从同一件事出发:你每月能负担多少月供,再由此倒推出贷款额度。先自己把这套算式跑一遍,你在筛选房源之前就会知道自己的上限。
一切都挂在这一个公式上。
全国每一家贷方问的都是同一个问题,只是措辞略有不同:这笔月供可以占用你月收入的多大比例?Pag-IBIG 的公开指引折算下来约为总月收入的 35%。银行大致在总收入的 30% 至 40% 之间,部分银行采用更严格的可支配收入法,会先扣除假定的生活开支。无论比例为何,形状完全一致。你的最高月供等于比例乘以总月收入,再减去你现有的每月债务。最后这一步减法,正是大多数拒贷真正发生的地方。
| 若月供为 | 30% 比例下需要月入 | 35% 下 | 40% 下 |
|---|---|---|---|
| ₱20,000 | ₱66,700 | ₱57,100 | ₱50,000 |
| ₱30,000 | ₱100,000 | ₱85,700 | ₱75,000 |
| ₱40,000 | ₱133,300 | ₱114,300 | ₱100,000 |
| ₱50,000 | ₱166,700 | ₱142,900 | ₱125,000 |
| ₱60,000 | ₱200,000 | ₱171,400 | ₱150,000 |
要把月供换算成贷款额,还需要一个输入:在你实际获得的利率与期限下,每 ₱100 万对应的月供系数。向贷方索取即可,每家银行和每个 Pag-IBIG 网点都有这张表。我刻意没有在此列出,因为该系数随政策利率变动,过时的系数比没有系数更糟。是什么在推动它,见BSP 降息解读。
现有负债降低的不是你的评分,而是你的贷款额。
这是买家最容易低估的机制。信用卡、车贷与个人贷款的负债会在核定额度之前从你的月供空间中扣除,而信用卡方面,多数贷方即便你每月全额还清,仍会按最低还款额计入。
| 买家 A | 买家 B | |
|---|---|---|
| 总月收入 | ₱120,000 | ₱120,000 |
| 适用比例 | 35% | 35% |
| 月供空间(毛额) | ₱42,000 | ₱42,000 |
| 车贷月供 | ₱18,000 | 无 |
| 计入的信用卡最低还款 | ₱3,000 | ₱1,000 |
| 实际可用月供 | ₱21,000 | ₱41,000 |
工资相同,贷款额约差一半。注销一张从不使用的休眠信用卡,或结清只剩几个月的车贷,对获批的作用可能大过一次升职。请在申请前六个月完成,好让注销记录有时间反映到信用档案里。
年龄限制期限,期限限制额度。
Pag-IBIG 与银行都要求贷款在特定年龄前还清。Pag-IBIG 接受申请时不超过 65 岁,且需在 70 岁前到期,最长 30 年,因此 55 岁只能做 15 年而非 30 年。多数银行相仿,并且许多银行将公寓的期限上限定在 20 年左右,而非房地产常见的 25 或 30 年。后果是算术而非政策:期限越短,同样本金的月供越大,同样的收入能支撑的贷款就越小。同样薪水的 52 岁与 32 岁不会得到相同批复。若你已过 50,这是影响你数字的最大杠杆,常规解法是与较年轻且合资格的配偶或成年子女共同借款。
贷方如何解读非工资单形式的收入。
我服务的买家中约有一半不是单纯的受薪雇员,案件也往往卡在这里。
| 收入类型 | 贷方要什么 | 通常出什么问题 |
|---|---|---|
| 本地受薪 | 载明薪酬的在职证明、近期工资单、BIR 2316 | 津贴与免税项被排除在计算基数之外 |
| 佣金制 | 两到三年的历史记录、报税表、银行入账 | 贷方取平均值,并常对最好的一年打折 |
| 自雇或企业主 | 两年报税表与经审计财务报表、DTI 或 SEC 注册、六个月银行流水 | 申报收入远低于实际现金流 |
| 海外劳工(OFW) | 经菲律宾使馆或移民工人办公室认证的雇佣合同、三至六个月汇款记录、给本地代表的授权书 | 通过无法追溯的渠道汇款 |
其中两点值得直说。如果你是自雇,并为节税而低报报税收入,那你是在用省下的税换一套更小的房子,因为贷方只认申报数字。解法是两年干净的报税记录,而且必须尽早开始,正因为他们要的是两年。如果你是 OFW,通过非本人账户或非正式渠道汇出的钱,在核保眼中等同不存在。申请前至少六个月改用你本人名下的账户汇款。完整的文件链条见OFW 购房指南。
Pag-IBIG 与银行的差别在哪里。
Pag-IBIG 不是银行,门槛也不同。申请前需要至少 24 个月的会员储蓄,不足的部分通常可以一次性补缴,这是许多在海外期间中断缴存的会员的标准解法。每位借款人的最高贷款额现为 ₱1,000 万,由 ₱600 万于 2026 年 5 月上调而来,单是这一项变动就首次把马尼拉大都会大量中价位库存纳入了 Pag-IBIG 的射程。Pag-IBIG 还按其自身评估价值而非你的合同价放款,且贷款越大,可贷比例逐级下调。该表以通函修订,因此请在申请时向网点取得当期版本,不要轻信任何博客,包括本文。完整机制见Pag-IBIG 指南。若目标单位超出 Pag-IBIG 单独可承担的范围,拆分做法见Pag-IBIG 与银行组合贷款。
评估价值是第二道上限,而没人为它做准备。
有两道上限,你拿到的是较低的那个:你的收入能支撑的额度,以及物业评估出来的价值。银行对公寓通常按其自行评估价值的约 80% 放款,档案良好时可能更高。若评估低于你的合同价,差额就是现金,由你出,而且时间紧迫。在预售中这个风险较小,因为评估发生在临近交付、楼已建成之时,但这正是你不该把全部现金储备都投进首付的原因。
预售改变了你该问的问题。
这一点是 Alveo 销售方式所特有的。在像 Vertis North 的 Orean Place 这样的预售项目上,你现在并不需要贷款。你先付预订金,再在施工期内分期缴付首付,余款在三到四年后的交付时才融资。因此真正的问题不是你今天能否获批,而是届时以你届时的年龄与届时的负债能否获批。这是余裕而非难题,因为它给了你数年时间去修整档案:结清车贷、注销休眠卡、累积两年干净的报税记录、让汇款可追溯、并全程保持 Pag-IBIG 缴存不中断。有意识地利用这几年的买家会获批;假设一切照旧的买家,则在放款时手忙脚乱。目前处于预售阶段的 33 个 Alveo 项目,几乎都给了你这个窗口。
申请前六到十二个月该做的事。
先调取你自己的信用报告。在 Credit Information Corporation 的框架下,你可以通过认可的征信机构索取,越早越好,因为人们发现的错误(已销卡仍显示有效、已结清贷款仍显示未清、同名者的账户挂到你名下)需要数周才能更正,而更正本身不花钱。接着,把档案维持在无聊的状态:不要新开授信额度;可能的话,申请前六个月不要更换雇主;保持看得见、有记录的储蓄节奏;停止做你无法在纸面上解释的大额现金存入。核保人员要的不是一份亮眼的档案,而是一份可预测的档案。
这段对话的诚实版本。
有时答案就是“还不行”,而开发商的营销网站在结构上无法告诉你这一点。比起看着你白白损失预订金,我更愿意替你算一遍,然后说:还不行,这是未来十八个月的计划。把你的总月收入、现有每月债务、年龄,以及你是受薪、自雇还是在海外工作发给我,我会在你爱上一套买不起的房子之前,告诉你哪些Alveo 项目真正在你的射程之内。点此联系我。
买家案例
来自真实买家
应买家要求,姓名与个人信息已修改。
让一半公寓消失的那笔车贷
一个典型的双职工家庭,收入远高于任何银行的最低门槛,但预审结果只有他们预期的约一半。收入本身没有问题。一笔车贷月供,加上三张信用卡(其中两张多年未用)被计入的最低还款额,在房贷额度核定之前就吃掉了大部分还款空间。他们仍然预订了一套预售单位,并利用施工期结清车贷、注销两张卡。等到余款需要融资时,同样的薪水已能支撑接近当初评估两倍的金额。收入从未改变,改变的是负债。
提前两年动手的自雇买家
一个已匿名但极为常见的画像:企业主的实际现金流足以从容负担中价位单位,但其申报的报税表只反映其中一小部分。贷方按申报数字核保,因此纸面上这份档案走不通。有利之处在于他们看的是预售,意味着贷款在三年之后,于是有时间在放款前完成两年干净的申报、把业务收款集中到一个本人名下的账户、并停止公私资金混用。等到需要融资时,申报收入已足以支撑贷款,无需共同借款人。倘若他们当初找的是限期六十天的现房,这些都无从做起。
常见问题
其他人也在问
- 在菲律宾买公寓需要多少收入?
- 没有单一数字,因为它取决于月供,而月供取决于你获得的利率与期限。反过来算:向贷方取得目标贷款的月供,再除以 0.30 至 0.35,即可得出贷方希望看到的总月收入。并且要记得,现有信用卡与车贷负担会先从这一空间中扣除。
- 信用卡欠款会导致房贷被拒吗?
- 它很少直接导致拒批,但会压缩额度,失望程度是一样的。贷方会把每张卡的最低还款额从你的月供空间中扣除,即使你每月全额还清,多数机构仍会计入一部分。申请前六个月注销休眠卡并结清临近尾声的车贷,是提高可批额度最便宜的办法。
- 没有菲律宾工资单的海外劳工能获批吗?
- 可以,而且很常见。贷方需要的是经菲律宾使馆或移民工人办公室认证的雇佣合同、三至六个月可追溯的汇款记录,以及指定本地代表代为签署的特别授权书。最常见的失败点是通过非正式渠道或亲属账户汇款,核保无法把这些记到你名下。
- 2026 年我可以向 Pag-IBIG 借多少?
- 上限为每位借款人 ₱1,000 万,于 2026 年 5 月由 ₱600 万上调而来,但上限并不等于报价。你的实际额度取以下两者的较低值:你的还款能力所能支撑的金额,以及 Pag-IBIG 自身评估价值的一定比例,而该比例随贷款增大而逐级下调。申请前还需至少 24 个月的会员储蓄,不足可一次性补缴。
- 如果我目前还不符合条件,该怎么办?
- 买时间,而不是买一套更小的房子。在预售项目上,贷款要到三四年后的交付时才放款,你有实实在在的缓冲期:结清车贷、注销休眠卡、若自雇则累积两年干净的报税记录、若在海外则保持汇款可追溯,并全程维持 Pag-IBIG 缴存。多数有意识利用这段窗口的买家,到放款时都能从容达标。
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