審査に通るか:住宅ローン額はこう計算される

多くの買主は順序が逆です。物件を見つけ、気に入り、予約金を払い、そのあとで審査に通るかを尋ねます。貸し手は逆方向に進み、しかもその計算は完全に公開されています。Pag-IBIGもフィリピンの銀行も、出発点は一つ、あなたが毎月の返済をどれだけ負担できるかであり、そこから融資額を導きます。先に同じ計算を回せば、候補を絞る前に自分の上限がわかります。

すべてがぶら下がる一つの式。

どの貸し手も言い方を変えて同じことを尋ねます。この返済額は月収の何割を占めてよいのか。Pag-IBIGの公表指針は総月収の約35%に相当します。銀行はおおむね総月収の30%から40%の間で、生活費を先に控除する可処分所得基準を用いるより厳しい銀行もあります。比率が何であれ形は同じです。最大月返済額は、比率に総月収を掛け、既存の毎月の債務を差し引いた額です。この最後の減算こそ、否決の大半が生まれる場所です。

返済額を融資額に変換するには、もう一つ入力が必要です。実際に提示された金利と期間における₱100万あたりの返済係数です。貸し手に求めてください。どの銀行にもどのPag-IBIG支店にもその表があります。ここに敢えて掲載しないのは、係数が政策金利とともに動き、古い係数は係数がないより有害だからです。何が動かすのかはBSP利下げの解説で扱っています。

既存の借入はスコアではなく融資額を下げる。

買主が最も過小評価する仕組みです。カード、自動車、個人ローンの債務は融資額を算定する前に返済余力から差し引かれ、クレジットカードについては毎月全額決済していても最低支払額が計上される場合がほとんどです。

同じ給与で融資額はおよそ半分です。使っていない休眠カードを解約する、残り数か月の自動車ローンを完済する、といった行動は昇進より承認に効きます。信用情報に反映される時間を見て、申込みの半年前に済ませてください。

年齢が期間を縛り、期間が融資額を縛る。

Pag-IBIGも銀行も、一定年齢までの完済を求めます。Pag-IBIGは申込時65歳まで、満期は70歳まで、最長期間は30年です。したがって55歳なら30年ではなく15年になります。銀行もほぼ同様で、コンドミニアムは25年や30年ではなく20年程度に制限する例が多くあります。これは方針ではなく算数です。期間が短ければ同じ元本でも月返済額は大きくなり、同じ収入で組める融資額は小さくなります。50歳を超えているなら、これがあなたの数字に効く最大のレバーであり、若い有資格の配偶者や成人した子との連帯借入が通常の対処法です。

給与明細以外の収入をどう読むか。

私が関わる買主のおよそ半数は単純な給与所得者ではなく、ここで案件が止まりがちです。

二点は率直に申し上げます。自営業で節税のために申告所得を低くしているなら、税の節約と引き換えに家を小さくしています。貸し手は申告額しか見ません。二年分の適正な申告が対処法で、二年を求められる以上、早く始めるほかありません。OFWの方は、自分名義以外の口座を経由した送金は審査上存在しないのと同じです。申込みの少なくとも半年前から自分名義の口座を使ってください。書類の全体像はOFW購入ガイドにあります。

Pag-IBIGが銀行と異なる点。

Pag-IBIGは銀行ではなく、入口の条件が違います。申込前に24か月分以上の会員積立が必要で、不足分は通常一括で納付できます。海外滞在中に積立が途切れた会員の標準的な対処法です。借入上限は2026年5月に₱600万から引き上げられ、現在は借主一人あたり₱1,000万です。この一点の変更で、メトロマニラの中価格帯在庫の多くが初めてPag-IBIGの射程に入りました。Pag-IBIGは契約価格ではなく自らの査定額を基準に融資し、融資額が大きくなるほど融資割合は段階的に下がります。この表は回状で改定されるため、当ブログを含めどのブログも当てにせず、申込時に支店で最新版を入手してください。詳細はPag-IBIGガイドに、Pag-IBIG単独で足りない場合の分割手法はPag-IBIGと銀行の併用にあります。

査定額という第二の上限。

上限は二つあり、低い方が適用されます。収入が支えられる額と、物件が査定される額です。銀行はコンドミニアムについて自行査定額の約80%までを目安に融資し、良好な案件ではそれ以上のこともあります。査定額が契約価格を下回れば、差額は短期間で現金で用意する必要があります。プレセリングでは建物が実在する引き渡し間際に査定されるため危険は小さいものの、手元資金を頭金に使い切ってはならない理由がまさにこれです。

プレセリングでは問うべき問いが変わる。

これはアルヴェオの販売方式に固有の論点です。ヴェルティス・ノースのオレアン・プレイスのようなプレセリング物件では、今ローンを組むわけではありません。予約金を払い、建設期間中に頭金を分割で納め、残額は三年か四年先の引き渡し時に融資されます。ですから真の問いは、今審査に通るかではありません。その時点の年齢と債務で通るか、です。これは問題ではなく猶予です。自動車ローンを完済し、休眠カードを解約し、二年分の適正な申告を積み、送金の記録を残し、Pag-IBIGの積立を切らさない。その年月を意図的に使った買主は承認されます。何も変わらないと思い込んだ買主が実行時に慌てます。現在プレセリング中のアルヴェオ33物件は、ほぼすべてがこの猶予を与えてくれます。

申込みの六か月から十二か月前にすべきこと。

まず自分の信用情報を取り寄せます。Credit Information Corporationの枠組みの下、認定信用情報機関を通じて請求できます。早めが有利です。解約済みカードが有効のまま残っている、完済したローンが残高ありのままになっている、同姓同名の口座が紐づいている、といった誤りの訂正には数週間かかり、費用はかかりません。そのうえで、書類を退屈な状態に保ちます。新規の与信枠を作らない。可能なら申込前半年は転職しない。目に見える貯蓄の習慣を残す。説明できない多額の現金入金をしない。審査担当が求めているのは立派な案件ではなく、予測しやすい案件です。

この話の正直な結論。

答えが「まだ」であることもあり、デベロッパーのマーケティングサイトは構造上それを伝えられません。私としては、予約金を失うのを見ているより、数字を回して「まだです、これが十八か月の計画です」と申し上げたい。総月収、既存の毎月の債務、年齢、そして給与所得か自営業か海外就労かをお送りください。どのアルヴェオ物件が現実的に射程内かを、気に入ってしまう前にお伝えします。こちらからご連絡ください。