buying guide · 9 minutong basahin
Paano Basahin ang Alveo Price Computation Sheet
Inilathala 8/14/2026 · Ni Heinrich Picar
Bago ka magbayad ng reservation fee sa kahit anong Alveo unit, may ibibigay sa iyong isang pahinang dokumento. Computation sheet o sample computation ang tawag, at ito ang pinakamahalagang papel sa buong transaksyon, kasi nandiyan lahat ng babayaran mo sa susunod na ilang taon.
Karamihan ng buyer, tinitingnan lang ang monthly tapos tigil na. Doon nagsisimula ang problema. Ang monthly ang pinakakaunting sinasabi sa pahinang iyon. Ang mahalaga ay paano iyon nakuha, aling linya ang may kondisyon, at ano ang sadyang wala doon.
Ganito basahin, sunod sa aktwal na ayos ng mga linya.
List price at net list price
Nagsisimula ang sheet sa list price ng partikular na unit: partikular na palapag, linya at cut. Sa ilalim, isa o higit pang deduction lines, tapos ang net list price.
Mas mahalaga ang pagkakaiba kaysa sa hitsura niya. Ang list price ay presyo sa standard terms. Ang net list price ay presyo sa terms na nakaprint sa sheet na iyon. Kapag binago mo ang terms mamaya, kasama nitong nagbabago ang net list price, at hindi na totoo ang numerong kinabisado mo.
Kaya ang unang tanong hindi magkano. Ang tanong ay alin sa mga numerong ito ang mananatili kapag binago ko ang paraan ng bayad.
Ang discount lines
Dalawang klase ang deductions sa Alveo sheet, at hindi laging sinasabi ng sheet kung alin ang alin.
May nakakabit sa unit. May nakakabit sa ugali mo: mas kaunting buwan ng equity, mas malaking bayad sa umpisa, settlement sa loob ng promo window, o transaksyon sa isang partikular na release. Ang discount na nakakabit sa ugali ay nawawala pagbago mo ang ugali.
Hindi ako maglalagay ng porsyento dito, kasi nagbabago iyon per project, per release at per buwan, at mali na iyon pagdating mo sa artikulong ito. Ang masasabi ko, pareho lang ang nangyayaring pagkakamali. Nag-budget ang buyer base sa net list price, tapos hihingi ng mas mahabang hulugan ng equity kasi naipit sa pera, tapos magugulat kung bakit tumaas ang total. Hindi basta tumaas. May conditional discount na inalis, tama sa nakaprint.
Papamarkahan mo sa agent mo kung alin sa deduction lines ang unconditional at alin ang conditional, at ilagay sa sulat kung anong kondisyon ang kailangan sa bawat isa. Limang minuto lang iyon sa marunong na agent. Kung ayaw gawin ng kahit sino, impormasyon na rin iyon.
Value added tax
Ang VAT ang pinakamalaking linyang nakakalimutan ng buyer, kaya dapat eksakto tayo dito.
VAT exempt ang benta ng residential dwellings sa ilalim ng threshold, na naging ₱3.6M simula Enero 2024 at sinusuri kada tatlong taon base sa consumer price index. Lahat ng Alveo condo unit sa kasalukuyang preselling ay malayo sa itaas ng threshold na iyon, kaya may 12 porsyentong VAT.
Ang praktikal na tanong: kasama na ba iyon sa numerong binanggit sa iyo. Kunin natin ang published entry price ng Cerule at Solinea sa Cebu Business Park, ₱6.4M. Ang 12 porsyento ng ₱6.4M ay ₱768,000. Iyon ang laki ng pagkakamali kung inakala mong VAT inclusive pero VAT exclusive pala ang quote, o kabaligtaran. Hindi iyon rounding error, down payment na iyon.
Ipasulat mo. Isang pangungusap lang: kumpirmahin kung inclusive ng VAT ang total contract price na nakasulat.
Total contract price
Ang total contract price o TCP ang numerong sumasakop sa lahat. Porsyento nito ang equity. Porsyento nito ang loanable balance. Porsyento nito ang ilang closing costs.
Ito ang numerong dapat mong ulitin sa agent mo bago ka pumirma. Hindi ang monthly, hindi ang list price. Ang TCP.
Ang linya ng reservation fee
Deduction ang reservation fee, hindi dagdag. Ibinabawas sa equity mo, hindi sinisingil sa ibabaw.
Nagkakamali ang tao dito sa dalawang direksyon. May nagbu-budget nito nang dalawang beses. May nag-aakalang perang nawala na. Parehong mali: kung matatapos mo ang bili, bawat piso doon ay bahagi ng total. Nasa reservation fee guide kung ano ang na-lock nito at kailan ito nare-refund.
Ang hatian ng equity
Ang equity, o ang down payment portion, ay hulugan buwan buwan habang itinatayo, kadalasang walang interes. Ito ang bahaging umiiral lang sa preselling.
Eto ang aritmetika sa ₱6.4M sa taas. Halimbawa lang ang porsyento at ang termino para masundan mo ang mekanismo; nasa sheet mo ang totoong numero para sa project at unit mo.
| Linya | Basehan | Halaga |
|---|---|---|
| Total contract price | published entry price | ₱6,400,000 |
| Equity portion | 15 porsyento ng TCP | ₱960,000 |
| Bawas na reservation fee | credited, hindi dagdag | ₱50,000 |
| Net equity na babayaran | ₱910,000 | |
| Monthly equity | hati sa 36 buwan | ₱25,278 |
| Balance sa turnover | 85 porsyento ng TCP | ₱5,440,000 |
Dalawang bagay ang pansinin. Una, ang monthly equity ang numerong naaalala ng buyer, at iyon din ang pinakamabilis magbago kapag may gumalaw sa itaas niya. Pangalawa, wala sa monthly mo ang balance habang itinatayo. Dumarating iyon mamaya, sabay sabay, at mas malaki pa sa lahat ng nabayaran mo. Nasa payment scheme explainer ang buong dalawang phase.
Ang balance at paano ito na-take out
Sa turnover, sinasara ang balance gamit ang Pag-IBIG, bangko, kombinasyon ng dalawa, o cash.
Mahalaga ang ceiling dito. Tinaas ng Pag-IBIG ang maximum housing loan sa ₱10M noong Mayo 2026, dating ₱6M. Sa halimbawa sa taas, ang ₱5,440,000 na balance ay kasya sa ceiling, kaya kayang saklawin ng iisang Pag-IBIG take out, walang bank top up.
Patakbuhin mo ang parehong 85 porsyento sa taas ng band ng project, ₱28.7M, at ang balance ay ₱24,395,000. Malayo iyon sa ceiling, kaya hindi kaya ng Pag-IBIG lang at papasok ka na sa bangko o kombinasyon. Nasa combo financing guide kung paano pinagpapatong ang dalawa.
Kaya nga dapat pansinin ang balance ilang taon bago pa ito sumapit. Kung isang facility lang ang kailangan o dalawa, nakadepende iyon sa TCP na pipirmahan mo ngayon, hindi sa papeles na isasampa mo sa turnover.
Ang other charges block
Ito ang bahaging nakakagulat sa lahat, at kadalasan pinakamaliit ang print. Minsan wala pa nga sa sheet, footnote na lang na sabing para sa account ng buyer ang taxes at fees.
Totoo ang mga ito, due sa paligid ng turnover at title transfer, at dagdag sa TCP.
| Singil | Paano kinukuwenta | Sa ₱6.4M |
|---|---|---|
| Documentary stamp tax | 1.5 porsyento ng mas mataas sa selling price o BIR zonal value | ₱96,000 |
| Transfer tax | itinatakda ng LGU, karaniwang 0.5 hanggang 0.75 porsyento | ₱32,000 hanggang ₱48,000 |
| Registration fees | sliding schedule ng Registry of Deeds | nagkakaiba |
| Move in at utility deposits | nakatakdang schedule per project | nagkakaiba |
| Advance association dues | ilang buwang dues na sinisingil agad | nagkakaiba |
Sa documentary stamp tax, may isang puntong legal na dapat mong alam: nasa nagbebenta ito ayon sa batas, pero halos palaging ipinapasa ng developer contracts sa bumibili. Malamang ganoon ang sa iyo. Basahin mo ang clause, huwag mong basta hulaan.
Ang statutory items pa lang ay umaabot na sa mga 2 hanggang 2.25 porsyento ng TCP sa halimbawang ito, bago pa ang mga hindi buwis. Mararamdaman ito ng buyer na sakto sa piso ang budget para sa equity at wala nang iba. I-plano mo ito mula sa reservation, hindi sa turnover.
Limang tanong bago ka pumirma
Inclusive ba ng VAT ang TCP. Alin sa deduction lines ang conditional, at anong kondisyon. Ano ang equity percentage, ilang buwan ang termino, at magkano eksakto ang monthly. Magkano sa piso ang balance, at kasya ba sa Pag-IBIG ceiling. Magkano ang tantiyang kabuuan ng taxes at fees sa turnover.
Kung kaya mong sagutin ang lima gamit ang dokumentong nasa harap mo, naiintindihan mo ang binibili mo. Kung hindi, hindi ka pa handang magbayad ng reservation fee, kahit anong deadline ang sinabi sa iyo.
Ipadala mo sa akin ang sheet na binigay sa iyo para sa kahit anong project, kasama ang Portico at Orean Place, at ia-annotate ko iyon line by line at sasabihin ko kung aling numero ang fixed at aling numero ang gumagalaw.
Kwento ng mga buyer
Mula sa totoong buyer
Binago ang pangalan at detalye sa kahilingan ng buyer.
Ang discount na nawala nang magbago ang terms
Karaniwang kaso, ilang beses ko itong nakikita kada taon. May mag-asawang nag-reserve ng unit sa Metro Manila at maingat na nag-budget base sa net list price sa sheet nila. Walong buwan sa equity schedule, nagpalit ng trabaho ang isa at naipit sila sa pera, kaya humingi sila ng mas mahabang hulugan sa natitirang equity. Mas mataas ang total sa bagong sheet at akala nila pinaparusahan sila. Hindi. May isang deduction line na naka-kondisyon sa orihinal na equity term, at nang habaan iyon, nawala ang linya, tama sa nakasulat sa orihinal na dokumento. Kung namarkahan ang conditional lines noong reservation pa lang, alam sana nila ang totoong halaga ng flexibility bago pa nila kailanganin, at pwede nilang piliing protektahan ang mas maikling termino. Ginenerelisa ang detalye at walang kliyenteng natukoy.
Sakto sa piso ang budget sa equity, tapos dumating ang other charges
Anonymised pero napakakaraniwang pattern sa first time buyers. May isang buyer na maingat na nagplano: reservation, monthly equity, at loan pre qualification na inayos nang maaga bago ang turnover. Kaya niya lahat ng nasa computation sheet. Ang wala sa sheet ay ang other charges block, footnote lang na nakasabing para sa account ng buyer ang taxes at fees. Sa turnover, ang documentary stamp tax, transfer tax at registration fees ay umabot sa mga dalawang porsyento ng contract price, bago pa ang move in at deposits, at wala siyang naitabi para doon. Hindi nawala ang unit, pero kinailangan niyang mangutang nang biglaan sa mas masamang terms kaysa sa housing loan mismo. Libre ang solusyon kung maaga: humingi ka ng estimate ng turnover taxes at fees habang nag-rereserve pa lang, at mag-ipon ka para doon kasabay ng monthly equity.
Mga madalas itanong
Madalas itinatanong
- Kasama ba ang VAT sa presyong binabanggit ng Alveo?
- Depende sa dokumento, kaya nga dapat ipasulat mo imbes na basta hulaan. VAT exempt ang benta ng residential dwellings sa ilalim ng threshold na ₱3.6M simula Enero 2024, sinusuri kada tatlong taon base sa consumer price index, at lahat ng Alveo condo sa kasalukuyang preselling ay nasa itaas niyan, kaya 12 porsyentong VAT. Sa ₱6.4M na unit, ₱768,000 iyon. Masyadong malaki para pabayaang malabo.
- Dagdag ba sa down payment ang reservation fee o bawas?
- Bawas. Kine-credit ito sa equity mo, kaya binababa nito ang natitirang babayaran, hindi dinadagdagan ang total. Kung ₱960,000 ang equity at ₱50,000 ang reservation, ₱910,000 ang net equity na babayaran, hati sa installment term. Isang beses mo lang i-budget, hindi dalawa.
- Ano ang other charges at magkano dapat akong magtabi?
- Iyon ang taxes at fees na due sa paligid ng turnover at title transfer, dagdag sa contract price. Ang statutory: documentary stamp tax na 1.5 porsyento ng mas mataas sa selling price o BIR zonal value, transfer tax na itinakda ng LGU na karaniwang 0.5 hanggang 0.75 porsyento, at registration fees ng Registry of Deeds sa sliding schedule. Iyon pa lang, mga 2 hanggang 2.25 porsyento na ng contract price. Dagdag pa ang move in fees, utility deposits at advance association dues, nagkakaiba per project. Humingi ka ng nakasulat na estimate habang nag-rereserve at mag-ipon ka kasabay ng monthly equity.
- Sasagutin ba ng Pag-IBIG ang buong balance ng unit ko?
- Depende sa balance, hindi sa presyo. Tinaas ng Pag-IBIG ang maximum housing loan sa ₱10M noong Mayo 2026, dating ₱6M, at ang natitira lang pagkatapos ng equity ang hihiramin mo. Sa ₱6.4M na unit na may 15 porsyentong equity, ₱5,440,000 ang balance at kasya sa ceiling. Sa ₱28.7M na unit, ₱24,395,000 ang balance, malayo sa ceiling, kaya kailangan ng bangko o kombinasyon. Kuwentahin mo muna ang sarili mong balance sa piso bago ka mag-assume.
Magtanong tungkol sa property na ito
Have a specific project or unit in mind? Send a message and I'll prepare a sample computation tailored to it.
Makipag-ugnayan →