アルヴェオの価格計算書の読み方

アルヴェオのユニットに予約金を支払う前に、1枚の書類が渡されます。計算書またはサンプル計算書と呼ばれ、取引において最も重要な紙です。今後数年間に支払う金額のすべてがそこに記載されているからです。

多くの購入者は月額だけを見て読むのをやめます。問題はそこから始まります。月額はそのページで最も情報量の少ない数字です。重要なのは、それがどう算出されたか、どの行が条件付きか、そして何が意図的に含まれていないかです。

実際に並ぶ順序で読み方を説明します。

表示価格と正味表示価格

書類は特定ユニット(特定の階、ライン、区画)の表示価格から始まります。その下に控除行が並び、さらに下に正味表示価格が来ます。

この区別は見た目以上に重要です。表示価格は標準条件での価格、正味表示価格はその書類に印字された条件での価格です。後から条件を変更すれば正味表示価格も動き、覚えていた数字は真実でなくなります。

最初に問うべきは「いくらか」ではありません。「支払い方を変えたとき、どの数字が残るか」です。

割引行

アルヴェオの書類上の控除は2種類に分かれますが、書類自体はどちらかを常に明示しません。

ユニットに紐づくものと、購入者の行動に紐づくものがあります。後者は、頭金を短期間で支払う、初回に多く払う、販促期間内に決済する、特定のリリースで取引する、といった条件に依存し、行動が変われば直ちに消滅します。

具体的な料率はここに記載しません。物件・リリース・月ごとに変動し、公開した時点で誤りになるからです。ただし失敗の型はいつも同じです。正味表示価格を基に予算を組み、資金繰りの都合で頭金の分割期間を延ばしたいと申し出て、総額が上がったことに驚く。恣意的に上がったのではなく、印字どおり条件付き割引が外れただけです。

各控除行が無条件か条件付きかを担当者に明示させ、条件付きの場合は何に依存するかを書面で示してもらってください。有能な担当者なら5分で対応できます。誰も応じないなら、それも一つの情報です。

付加価値税

VATは多くの購入者が計上し損ねる最大の単一項目であり、正確に理解する価値があります。

住宅用不動産の売買は一定額以下でVAT免除となり、その基準額は2024年1月時点で₱3.6Mに設定され、3年ごとに消費者物価指数に照らして見直されます。現在プレセリング中のアルヴェオのコンドミニアムはいずれもこの基準を大きく上回るため、12パーセントのVATが適用されます。

実務上の問いは、口頭で伝えられた金額に既にVATが含まれているかどうかです。セブ・ビジネスパークのCerule at Solineaの公開下限価格₱6.4Mで考えると、その12パーセントは₱768,000です。VAT込みだと思っていた金額が実は税抜(またはその逆)だった場合、これが誤解の規模です。端数処理の誤差ではなく、頭金に相当します。

書面で確認してください。一文で足ります。記載の総契約価格はVAT込みかどうか。

総契約価格

総契約価格(TCP)は以降のすべてを規定する数字です。頭金はその割合、融資対象残額もその割合、諸費用のいくつかもその割合です。

署名前に担当者へ復唱すべきはこの数字です。月額でも表示価格でもなく、TCPです。

予約金の行

予約金は加算ではなく控除として現れます。頭金の上に課されるのではなく、頭金に充当されます。

ここで両方向の誤解が起きます。二重に予算計上する人もいれば、失われた別途費用だと思い込む人もいます。どちらも誤りで、購入を完了する限り全額が総額に算入されます。何が確定し、いつ返還されるかは予約金ガイドをご覧ください。

頭金の分割

頭金部分は建設期間中に月々分割で支払い、通常は無利息です。プレセリングにしか存在しない仕組みです。

上記の₱6.4Mでの計算を示します。割合と期間は仕組みを追うための例示であり、実際の数値はご自身の書類に記載されます。

注目点が二つ。第一に、月額頭金は購入者が記憶する数字であると同時に、上位の前提が動けば最も変動する数字です。第二に、残額は建設期間中の月々の負担には一切含まれません。後から一括で到来し、それまでに支払った総額より大きくなります。両フェーズの全体像は支払スキーム解説にあります。

残額とその決済方法

引渡時、残額はPag-IBIG、銀行、その併用、または現金で決済します。

ここで上限額が効いてきます。Pag-IBIGは2026年5月、住宅ローン上限を₱6Mから₱10Mへ引き上げました。上記の例では残額₱5,440,000は上限内に十分収まるため、銀行の上乗せなしで1本のPag-IBIG融資で完結できます。

同じ85パーセントを同物件の価格帯上限₱28.7Mに当てはめると、残額は₱24,395,000です。上限を大きく超えるためPag-IBIG単独では決済できず、銀行融資または併用が必要になります。積み上げ方はコンボ融資ガイドで解説しています。

だからこそ残額の行は、支払期日の何年も前に検討する価値があります。1本で足りるか2本必要かを決めるのは、引渡時に提出する書類ではなく、今日署名するTCPです。

その他費用の欄

これが全員を驚かせる欄で、通常ページ上で最も小さな文字です。書類に記載がなく、税金と手数料は買主負担という注記だけの場合もあります。

これらは実在し、引渡と所有権移転の前後に発生し、TCPに上乗せされます。

印紙税について法律上の要点を一つ。法令上は売主負担ですが、デベロッパーの契約書はほぼ必ず買主に転嫁します。ご自身の契約もおそらくそうです。どちらか決めつけず、条項を読んでください。

この例では法定項目だけでTCPの概ね2〜2.25パーセントに達し、税以外の項目はこれとは別です。頭金に1ペソ単位で予算を合わせ、他に余裕がない購入者はここで苦しみます。引渡時ではなく予約時点から計画してください。

署名前の5つの質問

TCPはVAT込みか。どの控除行が条件付きで、条件は何か。頭金の割合、分割月数、正確な月額はいくらか。残額はペソでいくらで、Pag-IBIGの上限内か。引渡時の税金・手数料の概算合計はいくらか。

目の前の書類でこの5つに答えられるなら、ご自身の購入を理解しています。答えられないなら、どんな期限を告げられていても、まだ予約金を支払う段階ではありません。

PorticoやOrean Placeを含め、どの物件のものでも、お手元の書類をお送りいただければ一行ずつ注釈を付け、どの数字が固定でどの数字が動くかをお伝えします。