在为任何 Alveo 单位支付预订金之前,你会拿到一份一页的文件。它通常被称为计算表或样本计算,是整笔交易中最重要的一张纸,因为未来数年你要支付的一切都在上面。
多数买家只看月供就不再往下读。麻烦正是从这里开始。月供是这一页上信息量最少的数字。真正重要的是它如何得出、哪些行是有条件的,以及什么被刻意排除在外。
以下按各行实际出现的顺序说明读法。
标价与净标价
表格开头是特定单位的标价:特定楼层、特定户型线、特定户型。其下是一行或多行扣减,再往下是净标价。
这个区别比看上去更重要。标价是标准条件下的价格,净标价是这张表所印条件下的价格。如果你之后更改条件,净标价随之变动,你记住的那个数字就不再成立。
所以第一个该问的不是多少钱,而是:如果我改变付款方式,这些数字里哪一个还站得住。
折扣行
Alveo 表格上的扣减分两类,而表格本身未必会告诉你哪行属于哪类。
有些与单位绑定,有些与你的行为绑定:用更少月份付清首付、前期多付、在促销窗口内结清、或在特定批次成交。与行为绑定的折扣,在行为改变的那一刻就消失。
我不会在此列出百分比,因为它随项目、批次与月份变动,我今天写下的任何数字到你读到时都已过时。我能说的是,出错的模式总是一样。买家依据净标价做预算,后来因资金紧张要求把首付拉长月数,然后惊讶总价上涨了。它不是随意上涨,而是一项有条件的折扣被撤销,与印刷内容完全一致。
请让你的经纪人标注每一行扣减是无条件还是有条件,并以书面写明每项条件依赖什么。称职的经纪人五分钟就能做到。若无人愿意做,这本身也是信息。
增值税
增值税是多数买家漏算的最大单项,值得说准确。
住宅类不动产销售在门槛以下免征增值税,该门槛自 2024 年 1 月起设为 ₱3.6M,并每三年依消费者物价指数复核。当前预售中的 Alveo 公寓单位均远高于该门槛,因此适用 12% 增值税。
实际要问的是:口头给你的数字是否已含税。以宿务商务园 Cerule at Solinea 的公开起价 ₱6.4M 为例,其 12% 为 ₱768,000。如果你以为是含税价而表格报的是不含税价,或者相反,这就是误解的量级。那不是四舍五入的误差,而是一笔首付。
请落到书面。一句话就够:确认所示总合同价是否含增值税。
总合同价
总合同价(TCP)是支配后续一切的数字。首付是它的百分比,可贷余额是它的百分比,若干交易成本也是它的百分比。
签任何字之前,该向经纪人复述的是这个数字。不是月供,不是标价,而是 TCP。
预订金那一行
预订金以扣减形式出现,而非加项。它冲抵你的首付,而不是在首付之上另行收取。
买家在两个方向上都会弄错。有人把它重复计入预算,有人以为那是一笔已经损失的费用。都不对:只要你完成购买,每一分都计入总额。预订金指南说明了它锁定什么、何时可退。
首付分摊
首付部分在建设期内按月分期支付,通常不计息。这是只存在于预售阶段的安排。
以下是基于上文 ₱6.4M 的算式。百分比与期数为示例,便于你理解机制;你自己那份表格会载明你所购项目与单位的实际数值。
| 项目 | 计算基准 | 金额 |
|---|---|---|
| 总合同价 | 公开起价 | ₱6,400,000 |
| 首付部分 | TCP 的 15% | ₱960,000 |
| 减:预订金 | 冲抵,非加项 | ₱50,000 |
| 净应付首付 | ₱910,000 | |
| 每月首付 | 分摊 36 个月 | ₱25,278 |
| 交付时余额 | TCP 的 85% | ₱5,440,000 |
有两点值得注意。第一,每月首付是买家最容易记住的数字,也是上方任一假设变动时波动最大的数字。第二,余额完全不计入你建设期内的月度支出。它稍后一次性到来,并且比你此前支付的全部还要大。付款方案解析完整说明了两个阶段。
余额与如何完成放款
交付时,余额通过 Pag-IBIG、银行、两者组合或现金结清。
上限在此至关重要。Pag-IBIG 已于 2026 年 5 月将住房贷款上限从 ₱6M 提高到 ₱10M。在上面的例子中,₱5,440,000 的余额稳稳落在上限之内,因此单笔 Pag-IBIG 贷款即可覆盖全部,无需银行补足。
把同样的 85% 套用到该项目区间上限 ₱28.7M,余额则为 ₱24,395,000。这远超上限,Pag-IBIG 单独无法完成,你就进入银行融资或组合方案。组合融资指南说明了两者如何叠加。
这正是余额那一行值得提前数年关注的原因。你的单位是一笔贷款就够还是需要两笔,取决于你今天签下的 TCP,而不是交付时提交的文件。
其他费用栏
这是让所有人措手不及的一栏,通常也是整页字号最小的部分。有时它根本不在表上,只以一条脚注写明税费由买方承担。
这些费用真实存在,在交付与过户前后到期,并且是在 TCP 之上另计。
| 费用 | 计算方式 | 以 ₱6.4M 计 |
|---|---|---|
| 印花税 | 售价与 BIR 区域估值中较高者的 1.5% | ₱96,000 |
| 过户税 | 由地方政府设定,一般 0.5% 至 0.75% | ₱32,000 至 ₱48,000 |
| 登记费 | 地契登记处的累进费率表 | 视情况 |
| 入住与水电押金 | 各项目固定收费表 | 视情况 |
| 预缴管理费 | 预先收取数月费用 | 视情况 |
关于印花税,有一个值得知道的法律要点:法条把它加在卖方身上,但开发商合同几乎总是转嫁给买方。你那份大概也是。请读条款,不要凭空假设任何一方承担。
在本例中,仅法定项目就约占 TCP 的 2% 至 2.25%,还不含非税项目。把预算精确压在首付、别无余裕的买家会明显感到吃力。请从预订那一刻起就为它做准备,而不是等到交付。
签字前的五个问题
TCP 是否含增值税。哪些扣减行是有条件的,条件是什么。首付比例、分期月数与确切月供各是多少。余额折合多少比索,是否在 Pag-IBIG 上限之内。交付时税费预计合计多少。
如果你能凭手上的文件回答这五个问题,你就理解了自己的这笔购买。如果不能,无论对方给了你什么期限,你都还没到该付预订金的时候。
把你拿到的表格发给我,任何项目都可以,包括 Portico 与 Orean Place,我会逐行注解,并告诉你哪些数字是固定的、哪些会变动。
买家案例
来自真实买家
应买家要求,姓名与个人信息已修改。
条件一改就消失的折扣
这是典型情况,我每年都会遇到几次。一对夫妇预订了马尼拉大都会的一套单位,并依据表格上的净标价谨慎做了预算。首付分期进行到第八个月时,其中一人换了工作、资金吃紧,于是要求把剩余首付拉长月数。修订后的表格总价更高,他们以为自己受到了处罚。并非如此。其中一行扣减以原首付期数为条件,拉长期数就使该行失效,与原始文件所写完全一致。如果在预订时就标注清楚哪些行是有条件的,他们本可以在需要之前就知道灵活性的真实代价,并选择保住较短的期数。细节已作概括处理,未指向任何具体客户。
首付预算精确到比索,然后遇上其他费用
这是经过匿名化处理、但在首次购房者中极为常见的情形。一位买家把购买计划得很精细:预订金、每月首付,以及远早于交付就办妥的贷款预审。计算表上的每一项都有着落。表上没有的是其他费用栏,它只以一条脚注写明税费由买方承担。交付时,印花税、过户税与登记费合计约为合同价的百分之二,还不含入住与押金项目,而这部分他一分钱都没预留。单位没有丢,但他不得不临时借款,条件比住房贷款本身还差。若及早处理,补救不花一分钱:在预订时就索取交付税费的估算,并与每月首付同步储蓄。
常见问题
其他人也在问
- Alveo 报的价格含增值税吗?
- 视文件而定,这正是应当书面确认而非假设的原因。住宅类不动产销售在门槛以下免征增值税,该门槛自 2024 年 1 月起为 ₱3.6M,每三年依消费者物价指数复核,而当前预售的 Alveo 公寓全部高于此门槛,因此适用 12% 增值税。一套 ₱6.4M 的单位即为 ₱768,000,这个数字太大,不该含糊带过。
- 预订金是加在首付之上还是从中扣减?
- 是扣减。它冲抵你的首付,因而降低剩余应付金额,而不是增加总额。若首付为 ₱960,000、预订金为 ₱50,000,则净应付首付为 ₱910,000,分摊到分期期数中。这笔钱只需计入预算一次,不必两次。
- 其他费用包括什么?我该预留多少?
- 它们是在交付与过户前后到期的税费,在合同价之外另计。法定部分包括:按售价与 BIR 区域估值中较高者计征 1.5% 的印花税、由地方政府设定通常为 0.5% 至 0.75% 的过户税,以及地契登记处按累进费率表收取的登记费。仅这些就约占合同价的 2% 至 2.25%。此外还有入住费、水电押金与预缴管理费,各项目不同。请在预订时索取书面估算,并与每月首付同步储蓄。
- Pag-IBIG 能覆盖我单位的全部余额吗?
- 取决于余额而非价格。Pag-IBIG 已于 2026 年 5 月将住房贷款上限从 ₱6M 提高到 ₱10M,而你只需为首付之后的剩余部分借款。一套 ₱6.4M、首付 15% 的单位,余额为 ₱5,440,000,落在上限之内。一套 ₱28.7M 的单位,余额为 ₱24,395,000,远超上限,因此需要银行融资或组合方案。在做任何假设之前,先把自己的余额折算成比索。
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