アヤラランド・プレミアの土地とコンドミニアム、どちらを選ぶか

アヤラランド・プレミア(ALP)は一つのブランドでありながら、予約契約を交わした瞬間からまったく別物になる二つの商品を扱っています。本サイトに掲載しているALPの24物件のうち、14はゲーテッドヴィレッジ内の分譲住宅地、9は住宅棟、そして24番目のワン・バーティス・プラザ(ケソン市)はオフィスビルで、この比較の対象外です。

多くの方は感覚でどちらかに決めた状態で相談に来られます。感覚そのものは悪くありません。ただ、この規模の判断の根拠としては弱いのです。二つは、最終的に交付される権利証、その後毎月支払うもの、銀行が担保として評価する額、そして購入価格を払い終えたあとにさらに必要になる資金が、それぞれ異なります。以下は、実際に対面でお伝えしている内容です。

二つの半分を数字で見る

立地は偶然ではありません。ALPの分譲地はすべてメトロマニラ中心部の外側、カビテ、ラグナ、ブラカン、バターン、西ネグロス、ダバオにあります。住宅棟は中心業務地区と成熟したマスタープラン・エステートに集まっています。選んでいるのは商品タイプだけでなく、通勤そのものです。多くの家庭にとって、これが判断の下にある本当の判断です。

購入する法的な権利がそもそも違う

分譲地では、特定された土地の区画に対する移転証書(TCT)が交付され、そこに建てるものもすべて所有します。住宅棟では、コンドミニアム法(共和国法4726号)に基づくコンドミニアム権利証(CCT)が交付され、住戸の内側の空間と共用部分の持分を所有します。

この差は連鎖します。土地所有者は共和国法9904号に基づく自治会(HOA)の管轄に入り、権利証には制限証書(deed of restrictions)が付記されます。住戸所有者は共用部を保有し建物を運営するコンドミニアム法人の構成員になります。そして、多くの家庭にとって結論を決める一文があります。1987年憲法により外国人は私有地を所有できませんが、コンドミニアム住戸は、RA4726号の物件ごと40パーセントの外国人所有上限の範囲内で所有できます。購入者、あるいは将来的に所有させたい方がフィリピン国籍でない場合、ALPの分譲地側は選択肢から外れ、住宅棟側だけが残ります。

土地の価格は事業の総額ではない

住宅棟は完成品です。支払い、内装が仕上がった状態で引き渡され、契約した金額と実際に使う金額はほぼ一致します。

分譲地は出発点にすぎません。土地のあとには、建築家、図面一式、ヴィレッジの意匠審査、自治体の建築許可、工事そのもの、インフラ接続、造園、そして使用許可が続きます。そのどれにも費用と待ち時間があります。ALPのヴィレッジの多くは建て方を制約する制限証書を備え、最低建築水準を定めるものもあります。この一連の流れはALPの土地に家を建てるに別稿でまとめました。土地購入で最も準備不足になりやすい部分だからです。

融資の差が最も大きい

二点強調します。第一に、銀行は更地を完成住宅より弱い担保とみなし、掛目を下げ期間を短くします。具体的な数字は銀行と借り手の属性で動くため、予約の前に(あとではなく)書面の条件提示を二行から取ってください。第二に、Pag-IBIGは土地ルートを実際にカバーします。造成済み住宅地の購入(隣接区画で合計1,000平方メートルまで)は適格用途であり、自己所有地への建築も適格用途であり、両者は一本の融資にまとめられます。2026年5月以降、Pag-IBIG住宅ローンの上限は600万ペソから1,000万ペソに引き上げられ、期間は最長30年です。これにより、現金購入しかなかった層の一部が融資可能になりました。詳細はPag-IBIGガイドにあります。

所有後に毎月かかるもの

どちらにも定期賦課金がありますが、算定基準も使途も違います。

ヴィレッジの自治会費は通常、敷地面積に応じて算定され、外周警備、道路と排水の維持、街灯、ごみ収集、共用部の造園、クラブハウスに充てられます。土地が広いほど月額は恒久的に大きくなり、家を建てていなくても発生します。

コンドミニアムの管理費は通常、専有面積に応じて算定され、建物スタッフ、エレベーター、共用部の電気と水道、保険、アメニティフロア、そして大規模更新用の積立金に充てられます。駐車区画は別建てで賦課されるのが一般的です。

不動産税も同じ分かれ方をします。更地は土地のみに課税されます。住宅を登録した時点で改良分が評価に加わり、年間の不動産税は一段上がります。住戸は初日から住戸として評価されます。その他の移転・決済関連の税は両者でおおむね共通で、税金の解説にまとめています。

値上がりの仕組みの違い

ここでパーセンテージは出しません。出す人は推測しているだけです。申し上げられるのは、仕組みが違うということです。

ヴィレッジ内の区画供給はマスタープランが引かれた日に確定し、以後増えません。クレセント・グローブは15ヘクタールの第1期で120区画のみ。エナラは53.1ヘクタールに415区画。レーンウッド・ヒルズは57ヘクタールに362区画。アルシロは30ヘクタールに273区画。売り切れれば、売主は他の所有者だけになります。タワーの住戸数も固定ですが、周囲のエステートは通常タワーを増やし続け、建物自体は土地持分の上に載った減価する構造物です。

一方で、住戸は流動性と収益で勝ります。BGCやマカティの住所には厚い中古市場と機能する賃貸市場があります。カビテやラグナの600平方メートルの区画は買い手層が薄く、家を建てたあとの借り手層はさらに薄い。売却に時間はかかりますが、現れる買い手は価格に敏感でない傾向があります。

実際の振り分け方

24か月以内に住む場所が必要な世帯なら住宅棟、これは例外なし。購入者がフィリピン国籍でないなら住宅棟。資金に家賃を生ませたいなら業務地区の住宅棟です。

長期の本宅を建てる家族で、庭と落ち着いた隣人を求め、建築費を賄える二つ目の収入の予定があり、着工する年を言えるのであれば、資産としても暮らしとしても分譲地が上です。

どちらに傾いていても、予約金を払う前に、最新の価格表と支払条件、そして分譲地であれば該当区画の制限証書をご請求ください。アヤラランド・プレミアの全ラインナップをご覧いただけます。商品タイプではなくブランドで迷っている場合は、ALPとアルヴェオランドの比較が価格帯の論点を扱っています。