土地の取引そのものは、きれいに終わります。予約、売買契約、支払計画、そしてご自身の名義の権利証。問題はそのあとです。実際に着工するまでに、ときに数年の空白が生じます。これまでお手伝いしたアヤラランド・プレミア(ALP)の土地購入者のほとんどが、その空白の入口で同じ壁にぶつかります。お金の問題ではありません。書類と順序の問題です。
これを平易にまとめたページはどこにもありません。デベロッパーは制限証書を売却後の書類として扱い、物件ポータルはそもそも目にすることがないからです。ですから、契約後ではなく予約前にお読みいただくために書きます。
制限証書は「住まいのルール集」ではない
制限証書(deed of restrictions、以下DOR)は、土地の使い方と建て方を定める制限的な約款です。中身より先に押さえるべき点が三つあります。
権利証に付記されます。引渡し時に配られるパンフレットではなく、物件そのものに登録された法的な負担です。
土地に付いて回ります。あなたを縛り、あなたが売る相手を縛り、その次の買い手も縛ります。窓口で交渉して外せるものではなく、将来の買い手が無視すると決められるものでもありません。
執行されます。自治会法(共和国法9904号)のもとで自治会が執行し、フィリピンの裁判所もヴィレッジの制限証書を訴訟において複数回支持しています。
もう一点、早い段階で理解しておくべきことがあります。DORはヴィレッジごと、区画の期ごとに異なります。車で20分の距離にある二つのALPヴィレッジでも、高さ、塀、材料、建築期限が違うことがあります。第1期のDORが自動的に第3期のDORになるわけではありません。
何を縛るのか
| 分類 | 通常の制約内容 | どこで効いてくるか |
|---|---|---|
| 用途 | 一戸建て住宅専用、商業利用不可 | 自宅で事業を営む計画は成り立たない |
| 建物形式 | 多くのALPヴィレッジで独立住宅のみ、二世帯長屋は不可 | 二世代分を二棟建てる案が消える |
| 壁面後退 | 前面、側面、背面の境界からの最小距離 | 図面を引く前に建築可能面積が縮む |
| 高さと階数 | 総高さと階数の上限 | 犠牲になりやすいのは屋上デッキ |
| 塀と外構 | 高さ、材料、道路側の開放度 | 終盤で最も多い想定外 |
| 外装材と仕上げ | 仕上げや色を指定または排除する村がある | 外観予算が大きく動きうる |
| 樹木の保全 | 既存樹の伐採には承認が必要 | 成木の下に計画された村ほど重い |
| 最低建築水準 | 建てる住宅の下限を定める | あえて小さく建てる計画を制約する |
| 建築期限 | 着工または完成までの期間 | 後段で個別に扱います |
| 区画の統合と分割 | 区画を合わせる、分けることの可否 | 一部の村の特定区画のみ可、多くは不可 |
| インフラと駐車 | 地中配線、敷地内の最低駐車台数 | 住宅予算に入っていない費用が増える |
| 維持管理 | 更地のうちから整然と保つ義務 | 入居時ではなく引渡し時から適用 |
これは分類の一覧であって、数値の一覧ではありません。具体的な後退距離、高さ、建築期限をここに書かないのは、村ごと期ごとに異なるからです。記事から写した誤った数字こそが、費用を払って引いた図面を引き直す原因になります。
誰も日程に入れないヴィレッジ審査
行政の前に、ヴィレッジです。建築許可を申請する前に、デベロッパーまたは自治会の意匠審査に図面を通します。提出物は、敷地計画図、平面図、立面図と断面図、外構塀の詳細、材料仕上げ表、そして図面に署名押印した有資格者のPRCおよびPTR情報が一般的です。指摘は最低一巡すると考えてください。日単位ではなく週単位で見込みます。
承認と並行して施工管理の手続きがあります。完了後に使用許可を提示して返還される工事保証金、作業許可証、施工業者の登録、作業員の身分証とゲートパスです。
順序は多くの方が思う以上に重要です。ヴィレッジがあとから変更させる図面を持って自治体に行くと、四半期が消えます。
そのあとに行政の許可
建築許可は、フィリピン国家建築法(大統領令1096号)に基づき自治体の建築主事が発行します。これなしに工事、改築、解体を適法に進めることはできません。工事中は、基礎、構造躯体、電気・給排水・機械の隠蔽前、そして完了時と、定められた段階で建築主事の検査が入ります。
最後に使用許可(Certificate of Occupancy)です。大統領令1096号のもと、建築主事が発行するまで建物を適法に使用または占有することはできません。事務手続きではなく構造の一部と考えてください。これがないと、インフラの接続、保険、銀行融資、将来の売却で支障が出ますし、ヴィレッジの工事保証金も通常は返還されません。
工事期間中のルールは実在し、実際に運用される
ヴィレッジの工事規程は通常、作業日と作業時間を制限し、日曜と祝日の作業を禁じ、搬入経路と納品時間帯を定め、粉じん、騒音、残材を管理し、作業員の現場宿泊を制限または禁止し、仮設インフラの個別計量を求め、現場の仮囲いと清掃を義務づけます。違反には注意ではなく、罰金と保証金からの控除が科されます。
DORを請求するのと同時に、自治会の工事規程も請求してください。別々の書類であり、買い手は前者しか求めないのが通例です。
建築期限は通常あります。ただし、あなたの分を推測はしません。
多くのヴィレッジの制限証書には建築期限の条項があります。購入または名義移転から着工までとするもの、完成までとするもの、着工後の完成期限とするものがあります。期間の長さはALPのヴィレッジ間で一様ではなく、同じヴィレッジの期の間でも一様ではありません。違反時の扱いも、違約金からデベロッパーの買戻し権までさまざまです。
これこそブログからブログへ誤って写される類の数字です。私の数字も、掲示板の数字も採用しないでください。予約する村の、その期に対応する制限証書から条項そのものを、書面で、支払い前に入手してください。
そして引渡し日と併せて読んでください。引渡し前の土地では着工できないからです。たとえばクレセント・グローブ・ヴェルモサは、竣工および引渡しを2030年4月30日に予定しています。建築期限と引渡し日は、対で読んで初めて意味を持ちます。
予約金を払う前に請求すべき五つの書類
| 請求するもの | 確認する内容 |
|---|---|
| 該当する期の制限証書 | 上表のすべてと、建築期限の条項 |
| 自治会の工事規程 | 作業時間、保証金、許可、罰則、業者登録 |
| 自分の区画が載った承認済み区画図または敷地計画図 | 実寸、間口、地役権、角地かどうか、道路幅員 |
| 自治会費の料金表と算定方法 | 家より先に始まる恒久的な月次負担 |
| 引渡し日程と、その期の引渡しに含まれる範囲 | 道路、排水、インフラの整備状況、つまり着工可能時期 |
これらは登録販売者であれば誰でも取り寄せられます。取り寄せられない相手であれば、それも一つの情報です。
家そのもの以外を予算に入れる
設計料と専門家報酬。許可申請と手続きの費用。工事保証金は返還されますが、工事期間中はずっと出金したままです。インフラ接続料とメーター保証金。外周の塀は、DORによって想定よりかなり高くつくことがあります。造成工事は、起伏地では誤差ではありません。エナラは標高242から337メートル、レーンウッド・ヒルズは194から265メートルで、いずれも起伏のある地形です。起伏地とは、切土盛土、擁壁、そして長い配管配線を意味します。造園も、水準を定めている村があります。
1平方メートルあたりの建築単価は、意図的に掲載しません。仕様、施工業者、敷地、年によって動き、2026年に書いた数字は2028年に誤って引用されます。同じ承認済み図面に対して、二社か三社から見積もりを取ってください。意味を持つ数字はそれだけです。
予算組みに関わる税の注意を一点。更地の不動産税は土地のみに課され、住宅を改良物として登録した時点で上がります。完成した年に年額が変わるということです。税の全体像は税金の解説にあります。
そもそも土地が適切な商品なのか迷っている段階であれば、ALPの土地とコンドミニアムの比較が権利、管理費、融資、流動性の四点で両者を並べています。すでに決めているなら、検討中の村と期をお知らせください。何かを約束される前に、制限証書と工事規程をお取り寄せします。
購入者ケーススタディ
実際の購入者から
購入者の要望により名前と識別情報を変更しています。
制限証書を読む前に建築家を頼んだ買い手
匿名化した、かなり典型的な事例です。ある買い手がカビテのヴィレッジで区画を予約し、気持ちが高ぶるのは当然として、その期の制限証書を誰も読まないうちに、家族ぐるみの建築家に一式の図面を作らせました。ヴィレッジの意匠審査は二点で差し戻します。ヴィレッジの高さ上限を超える屋上デッキと、道路側の塀が間口の規定に適合しない点です。どちらも設計思想の核ではありませんでしたが、いずれも図面の構成に関わるため、描き直し、二度目の設計料、そしてもう一巡の審査が必要になりました。着工は予定より一四半期遅れました。順序さえ正しければ費用はかかりません。先に制限証書を入手し、初日に設計条件として建築家に渡し、最初から適合した図面を描いてもらうことです。
眺望と一緒に造成費がついてきた区画
もう一つ、匿名化した典型例です。ある買い手が起伏地形のヴィレッジで眺望を理由に高台の区画を選び、予算は家だけで組みました。設計段階で明らかになったのは、家を載せる前に敷地そのものに工事が必要だということでした。切土盛土、擁壁、道路から建築線までの長い引き込みです。傾斜地であれば珍しいことではありませんが、単に見積もられていなかったのです。家の仕様を削るのではなく工程を分け、主要構造を先に完成させ、プールと外構は第二段階に回しました。起伏地形はALPの複数のヴィレッジに当てはまります。教訓を一般化すれば、建築家の作業が終わったあとではなく、家の予算を固める前に敷地測量と造成工事の概算を取ることです。
よくある質問
他の方もよくお尋ねです
- 制限証書とは何ですか。交渉できますか。
- 土地の使い方と建て方を定める制限的な約款で、権利証そのものに付記されています。付記されているため土地に付いて回り、最初の買い手だけでなくすべての将来の所有者を拘束します。執行は共和国法9904号のもとで自治会が行い、フィリピンの裁判所も訴訟でヴィレッジの制限証書を支持しています。販売窓口で交渉できるものではありません。自治会の意匠審査を通じて個別の緩和が認められる場合もありますが、それは規定を理解したうえで求める承認であって、自分のために規定が曲がると想定してよい理由ではありません。
- 建築許可の申請前にヴィレッジの承認が必要ですか。
- 実務上は必要で、しかもこの順序です。まずヴィレッジまたは自治会の意匠審査、その後に自治体の建築主事が国家建築法(大統領令1096号)に基づき建築許可を発行します。逆に進めるのは、私が見てきた中で最も多く、最も高くつく日程上の誤りです。ヴィレッジがあとから変更を求める図面で許可を取ってしまい、再設計、再審査、遅延の費用をすべて負担することになります。建築家が最終図面に入る前に、担当自治会に正確な順序を確認してください。
- 工事保証金は返還されますか。
- 通常は返還されます。ヴィレッジの工事保証金は、工事が完了し、使用許可を提示し、工事中に共用部、道路、排水に生じた損傷を原状回復したうえで返還されるのが一般的です。工事中の違反による控除も同じ保証金から差し引かれます。だからこそ、最初の罰金のあとではなく、施工業者が入る前に工事規程を読む価値があります。工事期間中は手元にない資金と考えて予算を組んでください。使えない運転資金だからです。
- 二世帯長屋を建てたり、家の一部を貸したりできますか。
- アヤラランド・プレミアのヴィレッジの多くは、区画の用途を一戸建ての単独住宅に限定しており、二世帯長屋、集合住宅、多世帯構造は認められません。住所での商業活動を制限する村も多くあります。付属の来客用スペースのような家族向けの構成が可能か、どのような条件で可能かは、当該の制限証書と自治会の意匠審査に照らして判断すべき事柄で、一般記事で答えられるものではありません。二世代目のための二棟目が計画に含まれるなら、予約前にお知らせください。どの村とどの区画クラスが実際に成立するかを左右します。
- 土地を購入したあと、いつまでに建てなければなりませんか。
- 通常は条項があります。ただし、その数字をここに書くつもりはありません。建築期限の規定はアヤラランド・プレミアのヴィレッジごと、同じヴィレッジの期ごとに異なり、起算点も異なり、期限を過ぎた場合の扱いも異なります。ご自身の期の引渡し日と併せて条項を読んでください。時計と日付は整合していなければならず、引渡し前の土地では着工できないからです。予約金を払う前に、該当する期の制限証書を書面で請求し、条項をご自身の目で確認してください。
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