买地这件事本身收得很干净。预订、买卖合同、付款计划，然后是一张写着你名字的产权证。真正的问题在之后：从拿证到动工，中间常常隔着好几年。我经手过的 Ayala Land Premier（ALP）地块买家，几乎每一位都在这段空白的开头撞上同一堵墙。那不是钱的问题，是文件与顺序的问题。
没有人把这件事写成一页说得清的东西。开发商把限制契约当成售后文件，房产平台则根本看不到它。所以我把它写在这里，给你在预订之前看，而不是签完之后。
限制契约不是「住户守则」
限制契约（deed of restrictions，简称 DOR）是关于土地如何使用、如何建造的限制性约款。比它的内容更该先弄清的是三件事。
它附注在你的产权证上。这不是交房时发的宣传单，而是登记在物业本身之上的法律负担。
它随地而行。它约束你、约束你卖给的人，也约束那个人再卖给的人。你没法在柜台把它谈掉，未来的买家也无权决定不理它。
它会被执行。业主协会依《业主与业主协会大宪章》（共和国第 9904 号法）执行，菲律宾法院也不止一次在诉讼中支持社区的限制契约。
还有一点要尽早接受：DOR 因社区而异、因分期而异。两个车程二十分钟的 ALP 社区，可能在高度、围墙、材料以及建造期限上都不一样。某社区一期的 DOR，不会自动就是三期的 DOR。
它到底管什么
| 类别 | 通常限制什么 | 为什么难受 |
|---|---|---|
| 允许用途 | 仅限单户住宅，不得经营 | 在自家地址做生意的打算就此终结 |
| 建筑形式 | 多数 ALP 社区仅限独栋，不得双拼或多户 | 排除了两代人各建一栋的方案 |
| 退线 | 距前、侧、后地界的最小距离 | 还没画图，可建面积就先缩水 |
| 高度与层数 | 总高与层数上限 | 屋顶露台是最常见的牺牲品 |
| 围墙与栅栏 | 高度、材料，以及临街面的通透程度 | 后期最常出现的意外 |
| 外墙材料与饰面 | 部分社区指定或排除饰面与颜色 | 可能大幅改变立面预算 |
| 树木保护 | 现有树木未经批准不得移除 | 在成年树下规划的社区尤其吃紧 |
| 最低建造标准 | 对所建住宅设下限 | 限制刻意从简的第一栋房子 |
| 建造期限 | 必须开工或完工的时间窗口 | 下文单独说明 |
| 合并与分割 | 地块能否合并或拆分 | 少数社区特定地块可行，多数不行 |
| 管线与停车 | 管线入地、地块内最低停车位 | 增加从未进入建房预算的开支 |
| 维护义务 | 即使空置也须保持整洁 | 从交付起算，而非入住起算 |
请把上表当成类别清单，而不是数字清单。我不公布具体退线、高度或建造期限，因为它们因社区、因分期而不同；从文章里抄来的错误数字，正是有人不得不把已经付过钱的图纸重画一遍的原因。
没人给它留时间的社区审查环节
先过社区，再过政府。在你申请施工许可之前，图纸要先送开发商或业主协会的建筑审查。通常需提交：场地开发平面、各层平面、立面与剖面、围墙详图、材料与饰面表，以及在图纸上签章的专业人士的 PRC 与 PTR 资料。请预期至少一轮修改意见。以周为单位排期，不要以天。
与审批并行的还有施工行政事项：施工保证金（完工并出示使用许可后退还）、施工许可证、承包商备案，以及工人证件与门禁通行证。
顺序比多数买家以为的更重要。带着社区之后必然要求你改的图纸去找地方政府，一个季度就这么没了。
然后才是政府许可
施工许可由地方建筑主管依《菲律宾国家建筑法》（第 1096 号总统令）签发。没有它，任何施工、改建或拆除都不合法。施工期间，建筑主管会在规定阶段查验，通常包括基础、结构框架、水电与机电的隐蔽前，以及最终验收。
最后是使用许可（Certificate of Occupancy）。依第 1096 号总统令，在建筑主管签发之前，任何建筑都不得合法使用或占用。请把它当成承重构件，而不是行政手续。没有它，水电接驳、保险、银行融资以及日后出售都可能受阻，社区那笔施工保证金通常也不会退。
施工期规则是真的，而且真的执行
社区施工规程通常会限制施工日与作业时间，禁止周日与节假日施工，指定运输路线与送料时段，管控扬尘、噪音与建渣，限制或禁止工人夜宿工地，要求临时水电独立计量，并要求工地围挡或覆网并保持整洁。违反的后果是罚款与从保证金里扣款，而不是口头提醒。
请在索取 DOR 的同时，一并索取业主协会的施工规程。这是两份不同的文件，而买家往往只要了前一份。
是的，通常有建造义务。不，我不会替你猜。
多数社区的限制契约都含建造期限条款。有的写成自购买或过户起至开工的期限，有的写到完工，有的写成开工后的完工窗口。期限长度在 ALP 各社区之间不统一，同一社区不同分期之间也不统一；后果同样不统一，可能是罚款摊派，也可能是开发商的回购权。
这正是那种在博客之间被越抄越错的数字。别采信我的，也别采信论坛的。去拿你要预订的那个社区、那一具体分期的限制契约原文条款，要书面的，并且在付钱之前拿到。
还要与交付日期一起读，因为尚未交付的地块无法动工。例如Vermosa 的 Crescent Grove，项目竣工与交付定于 2030 年 4 月 30 日。建造时限与交付日期，只有成对来读才有意义。
付预订金之前该要的五份文件
| 要什么 | 你在核对什么 |
|---|---|
| 你所属具体分期的限制契约 | 上表全部内容，以及建造期限条款 |
| 业主协会的施工规程 | 时间、保证金、许可、罚则、承包商备案 |
| 标明你那块地的已批准分区图或场地开发图 | 实际尺寸、临街面、地役权、是否转角、道路宽度 |
| 协会费标准及其计算方式 | 比房子更早开始的永久性月度负担 |
| 交付计划，以及该分期交付到底包含什么 | 道路、排水与管线是否到位，也就是你何时能开工 |
任何一位持证代理都能替你调取这些。若有人拿不出来，这件事本身就是信息。
把「房子以外」的钱算进预算
设计与专业服务费。许可与办证费用。施工保证金，虽会退还，但整个工期都是压出去的现金。水电接驳与表具押金。外围围墙，限制契约可能让它比你以为的贵得多。场地工程，在起伏地形上绝非零头：Enara 海拔 242 至 337 米，Lanewood Hills 海拔 194 至 265 米，皆为起伏地形，而起伏地形意味着挖填方、挡土结构与更长的管线。景观绿化，有些社区还规定了标准。
我刻意不公布每平方米多少比索的建造成本。它随规格、承包商、场地与年份浮动，2026 年写下的数字，2028 年会被人错误地拿来对我引用。请按同一套已批准图纸，找两到三家承包商报价。只有那个数字有意义。
做预算时还有一条税务提醒：空地的房地产税只就土地计征，房屋作为改良物申报后即上调，也就是说，你完工那年年账会变。税务全貌见税务解析。
如果你还在判断地块究竟是不是适合你的产品，ALP 地块与 ALP 公寓的比较从产权、管理费、融资与流动性四个方面把两者并排摆开。如果你已经拿定主意，把你在看的社区与分期告诉我，我会在你对任何事作出承诺之前，先把限制契约与施工规程取来。
买家案例
来自真实买家
应买家要求,姓名与个人信息已修改。
先请建筑师、后读限制契约的买家
一个匿名化的、相当典型的案例。某买家在甲米地一个社区预订了地块，兴奋之下（可以理解），在还没有人读过该分期限制契约之前，就让相熟的建筑师出了整套图纸。社区建筑审查在两点上退回：屋顶露台使建筑超出社区高度上限；临街围墙的做法不符合临街面规定。两者都不是设计上的核心创意，却都牵动图纸结构，于是要重画、要第二笔设计费、要再走一轮审查。开工比原计划晚了一个季度。而按正确顺序做，这笔钱本来是零：先拿到限制契约，第一天就把它作为设计约束交给建筑师，让图纸从出生起就是合规的。
带着土方账单的景观地块
另一个匿名化的典型情形。一位买家在起伏地形的社区里，专为景观选了一块高位地块，然后只围绕房子本身做预算。设计过程中浮现的是：房子落地之前，场地本身先要动工，包括挖填方、挡土结构，以及从道路到建筑线更长的管线引入。这些在坡地上都不稀奇，只是从未被计过价。他们没有削减房子，而是把项目分期：先完成主体结构，把泳池与硬景观推到第二阶段。对任何看起伏地形的人来说（ALP 有好几个社区属于此类），可以推广的教训是：在敲定房屋预算之前、而不是在建筑师收工之后，先做一次场地测量和一份土方工程估算。
常见问题
其他人也在问
- 限制契约到底是什么？可以商量吗？
- 它是关于土地如何使用、如何建造的限制性约款，并附注在产权证本身之上。因为附注在产权证上，它随地而行，约束的是此后每一位业主，而不只是第一位买家。执行方是共和国第 9904 号法下的业主协会，菲律宾法院也在诉讼中支持过社区的限制契约。它在销售柜台是谈不动的。个别情形有时可以通过协会的建筑审查申请例外，但那是你在弄懂规则之后去争取的批准，不是可以假定规则会为你让路的理由。
- 申请施工许可之前，需要先取得社区批准吗？
- 实务上需要，而且就是这个顺序。先过社区或业主协会的建筑审查，之后地方建筑主管才依《国家建筑法》（第 1096 号总统令）签发施工许可。反过来做，是我见过最常见也最费钱的排期错误：你拿着社区日后必然要求修改的图纸办下了许可，然后自己承担重新设计、重新审查与工期延误的成本。在建筑师开始出正式图纸之前，先向你所在社区的业主协会确认准确顺序。
- 施工保证金能退吗？
- 通常可以。社区施工保证金一般在工程完工、出示使用许可、并且施工期间对公共区域、道路或排水造成的损坏已修复之后退还。施工期间违规的扣款也从同一笔保证金里扣，所以施工规程值得在承包商进场之前就读完，而不是等第一张罚单之后再看。请把这笔钱当成整个工期都不在你手上的资金来做预算，因为它是你动用不了的营运资金。
- 可以建双拼，或把房子的一部分出租吗？
- 多数 Ayala Land Premier 社区把地块限定为独栋形式的单户住宅用途，因而排除双拼、公寓与多户结构；许多社区还进一步限制在该地址从事商业活动。至于附属客房这类家庭安排是否允许、在什么条件下允许，要看该具体的限制契约与业主协会的建筑审查，不是一篇通用文章能回答的。如果为第二代再建一栋是你计划的一部分，请在预订之前就提出来，因为它会决定哪个社区、哪一类地块对你才真正成立。
- 买了地之后，我有多长时间必须建房？
- 通常是有条款的，但我不会给出具体数字。建造期限的规定在 Ayala Land Premier 各社区之间、同一社区不同分期之间都不一样，起算时点不同，逾期后果也不同。请把该条款与你所在分期的交付日期一起读，因为时限与日期必须彼此说得通：尚未交付的地块无法开工。在付预订金之前，书面索取你所属具体分期的限制契约，并亲自读一遍该条款。
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