アルヴェオのコンドか宅地か。2026年の選び方

「フィリピン コンド 一戸建て 比較」で検索すると、手元に在庫を持たない書き手が架空のコンドと架空の宅地を比べた記事が無数に出てきます。本稿が違うのは一点、実在するカタログに基づいて書かれていることです。現在プレセリング中のアルヴェオランド33物件のうち、12件が権利証付き宅地、13件が高層コンド、1件が中層、残りは商業区画とオフィスです。宅地はラグナ、カビテ、バタンガス、パンパンガ、ミンダナオに、コンドはマカティ、BGC、ケソン・シティ、パシッグ、アルカ・サウス、セブ、ダバオにあります。問うべきは抽象的な優劣ではなく、いま実際に予約できる2つの選択肢のどちらがご自身に合うかです。

買っているものの種類がそもそも違う。

コンドの住戸は、区画された空間と共用部の持分であり、土地を所有する管理会社(コンドミニアム・コーポレーション)を通じて保有します。取得するのは区分所有権の権利証で、専有面積に応じた管理費を負担し、建物には有限の耐用年数があり、修繕積立金で管理されます。宅地は土地そのもので、譲渡証書(Transfer Certificate of Title)により移転します。地面を所有することになります。同時に、エステートの建築協定も引き継ぎます。通常はセットバック、高さ、材料、塀、そして建築に着手すべき期限を定めるものです。予約の後ではなく前に読んでください。想像した宅地と、実際に建てられる宅地の差はここにあります。

実在在庫で比べる取得価格。

現在プレセリング中の物件から抜き出した価格帯です。公表価格は価格表の版ごとに動くため、見積りではなく市場の形として捉えてください。

この比較で最も大きな誤り。

表を見ると宅地の方が安く思えます。違います。コンドの価格は完成した住まいの価格、宅地の価格は更地の価格です。モンディア・ヌヴァリの₱960万とアステラ・アット・サーキット・マカティの₱1,100万を並べて宅地の方が安いと結論づけること。これがこの判断でフィリピンの家庭が最も損をする誤りです。比較の前に、建築協定が求める仕様で建てる住宅について、現在の資材費と人件費で、実際の施工業者から2、3社の見積りを取ってください。2019年に親戚が払った金額ではありません。そこに内装、外構、インフラ引込みを加えます。そのオールインの数字だけがコンド価格と比較可能であり、多くの家庭ではそれは宅地価格を大きく上回ります。

保有中のコスト。

コンドは専有面積に応じた月々の管理費に加え、固定資産税と光熱費がかかります。宅地は自治会費と土地の固定資産税で、ペソ換算では通常軽くなりますが、更地は待っている間なにも生みません。管理費の差より、この非対称性の方が重要です。コンドは引渡し時から賃貸に出せるため、初月から家賃が保有コストを相殺します。宅地は住宅ができるまで純粋な支出です。検討中の物件の現行管理費率を取り寄せ、想定保有期間で掛け算してください。月次では些細に見える数字が、5年では実額の項目になります。

融資条件が本当に分かれる部分。

フィリピンの銀行は、自行の鑑定額と売買価格の低い方に掛け目を適用して融資し、その掛け目自体が物件種別で変わります。複数の大手銀行は、更地の宅地に対しては60から70パーセント程度と、一戸建てやコンド住戸で一般的な80パーセントより明確に低い水準を適用します。実務上の帰結として、同じ価格帯でも宅地の買い手はコンドの買い手より多くの自己資金を要し、さらにその上に別途の建築資金枠が必要になります。Pag-IBIGはこの点で想像より柔軟です。住宅ローンの対象には、1,000平方メートルまでの完成宅地の購入、一戸建て・タウンハウス・コンド住戸の購入、そして自己所有地への住宅建築が含まれます。2026年5月以降、上限は借入人一人あたり₱1,000万、最長30年で、上表の両側の大部分をカバーします。いずれの方法でも、支払い方法の比較の手順で総額を計算してください。

土地は上がり建物は下がる、ただしどちらの命題も不完全。

宅地派の論理は構造的に妥当です。宅地では、価値の上がる資産の上に価値の下がる資産が載っており、長期では土地部分が収益を担います。コンド派の反論も同じく妥当です。コンドは、その予算では土地をいくら出しても買えないビジネス地区の内側に住む手段であり、2年の建築期間を待たずに引渡し時から家賃を生みます。決め手は、どちらの曲線を買うかです。道路網も商業施設も学校もこれから整う途上のエステートの宅地は、エステートの成熟に賭ける投資です。成熟したCBDのコンドは、その地区が賃貸需要の厚みを保つことに賭ける投資です。賭けの中身も時間軸も異なり、自動的に優れている方はありません。

出口の流動性、実際の市場データで。

ここはコンドにとって居心地の悪い部分です。リーチュー・プロパティ・コンサルタンツによれば、メトロ・マニラの未販売コンド在庫は2026年第2四半期に過去最高の82,900戸に達し、同社が集計を始めて以来の最高水準で、吸収期間は約34か月、これまでの平均である最長12か月を大きく上回ります。一方で2026年上半期の成約は14,500戸、前年同期比6パーセント増であり、市場は吸収してはいます。ただ遅いだけです。そして供給過剰は均等に分布していません。コリアーズのデータでは、メトロ・マニラの未販売完成在庫は約30,000戸で、うち約36パーセントが₱360万から₱699万の帯、約33パーセントが₱250万から₱359万の帯にあります。未販売完成在庫の3分の2が₱700万未満、つまり現行アルヴェオのコンド価格帯の下限かそれ以下に集中しています。供給過剰は現実であり出口の前提に織り込むべきですが、アルヴェオのタワーと実際に競合する住戸は見出しの印象よりはるかに少ないのです。宅地は正反対の流動性を持ちます。買い手は少なく取引は遅い一方、競合するのは同一区画期の数えられる程度の比較対象であり、数万戸の代替品ではありません。

プロフィール別の振り分け。

ビジネス地区で働き、3年以内に通勤をやめたいならコンドです。セントローブ・アット・クローバーリーフはLRT、MRT、NLEXからSLEXスカイウェイへの直接アクセスで北部回廊に適し、マカティ勤務ならアステラとマージェントを検討してください。一覧は高層コンドにあり、広さの選定はスタジオ・1BR・2BRの比較をご覧ください。家族の家が欲しく、5年の時間軸があり、建築資金を用意できるなら宅地です。宅地にラグナ、カビテ、バタンガス、パンパンガ、ミンダナオの現行在庫を掲載しています。純粋に利回り目的ならコンド、それも賃貸需要の厚い市場で。10年以上資本を置くだけで当面建てる意思がないなら宅地も妥当ですが、建築協定の着工期限条項を読み、それを受け入れられる場合に限ります。外国籍の方は答えが決まっています。土地の所有はフィリピン国籍者とフィリピン資本が過半の法人に限られる一方、コンド住戸は区分所有法に基づく物件ごとの40パーセント枠の範囲で外国人が取得できます。

候補を絞る前に答えるべき問い。

「どちらが早く値上がりするか」ではありません。あなたの特定の10年について、それに答えられる人はいません。問うべきはこうです。5年後、そこには誰かが住んでいるか、それは誰か。自分が住むコンド、賃借人が住むコンド、2031年に家族が建てる宅地は、同じショールームで売られているだけの3つの異なる金融商品です。入居の問いに先に答えれば、資産の種類はたいてい自ずと決まります。種別ではなく時期で迷っているなら、プレセリングと即入居可の比較がこの判断のもう半分です。

ご予算、時間軸、建築の意思の有無を添えてご連絡ください。カタログの両側から候補をお送りします。宅地については建築費込みの概算も添えますので、同じ種類の数字で比較していただけます。