アンヴァヤ・コーブ、セカンドハウス所有の実費

アンヴァヤ・コーブについての問い合わせは、ほぼ必ず同じ質問から始まります。区画はいくらですか。しかし、それは最初に聞くべき質問ではありません。レジャーエステートでは購入価格が最も小さな問題だからです。バタアンのセカンドハウスがご家庭にとって正しい選択かどうかを決めるのは年間の維持費であり、それを合計してくれるパンフレットはどこにもありません。以下、所有コストの全体像を項目ごとに整理します。

買うものは一つではなく、最大四つ

アンヴァヤ・コーブは、アヤラランド・プレミア初のレジャーコミュニティです。バタアン州モロンの620ヘクタール、2005年の発表以来、2024年10月時点で17のネイバーフッドに拡大しました。スービック湾の海岸線3.5キロメートルに面し、標高は最高130メートルに達します。住宅用地は1ヘクタールあたり6から13区画という低密度で、建築を望まない方には中層コンドミニアムのスイートや2ベッドルームのタウンハウスもあります。

ここに参加するということは、最大四つのものを別々に取得することを意味します。不動産そのもの、一つないし二つのクラブ会員権、それぞれに付随する月会費の義務、そして権利制限証書に書き込まれた建築の約束です。最初の面談で渡される価格表に載っているのは、このうち一つ目だけです。

二つのクラブは、二つの別の資産です

ここが最も誤解されやすい点です。アンヴァヤ・コーブにはビーチ&ネイチャークラブとゴルフ&スポーツクラブという二つの会員クラブがあり、両者は同一の権利ではありません。それぞれが独立したクラブで、独自の授権株式をクラスに分けて保有し、クラスごとに権利も月会費も異なります。片方の会員権がもう片方を与えるわけではありません。ただし両クラブは従来、相互利用やアップグレードの道を用意してきました。

10ヘクタールのビーチ&ネイチャークラブはエステートの社交の中心です。インフィニティ、ラップ、ラウンジの各プール、ヴェーダ・スパ、パウィカン・バー&グリル、そして3.5キロメートルの海岸に面したウォータースポーツ・パビリオンを備えます。ゴルフ&スポーツクラブは、全天候型18ホール、パー72、7,200ヤードのチャンピオンシップコースを中核とします。ワールド・ゴルフ・アワード2021でフィリピン最優秀ゴルフコース、ゴルフダイジェスト2022でフィリピン最優秀ゴルフクラブ、2024年アジア・トップ100ゴルフコースで第19位という評価を得ています。ゴルフをなさるなら十分な理由になります。なさらないなら、その分を払う必要はありません。

価格そのものより重要な構造上の論点が三つあります。会員権は譲渡可能なので流通市場が存在し、その価値は土地市場とは別の周期で動きます。プレー権は会員権の所有とは別に割り当てられるため、法人保有の会員権を特定の個人が使う形が成り立ちます。そして譲渡は無償ではなく、クラブが譲渡手数料を課し、その料率は個人と法人で異なるのが通例です。

会員権や月会費のペソ金額は、あえて記載しません。料金表は理事会によって改定され、仲介サイトや掲示板に出回る数字は何年も古いことが少なくないからです。現行の料金表を書面で請求し、受け取る書類に日付が入っていることを必ず確認してください。

継続的にかかる費用と、その建て方

消費充当分が計算を変えます。実際に足を運ぶのなら

料金表を見て驚く前に、一点だけ。アンヴァヤの会費には消費充当分が設けられているのが通例で、飲食や施設利用のクレジットとして戻ってきます。ご家族が本当に週末を過ごすのであれば、会費のかなりの部分はどのみち使うはずのお金です。年に二度しか行かないのであれば、それは純粋な費用であり、使われないまま消えます。

最終的に判断を決めるのは、一つの行動的な問いです。年に何回の週末を、本当にそこで過ごすのか。年四回なら高価なホテルです。月二回なら家です。二年経ってから気づくより、いま正直に答えるほうがよいと思います。

建築義務は、本当に義務です

アヤラランド・プレミアのビレッジの住宅用地は、無期限に放置できる土地ではありません。権利制限証書が建築内容を規定し、着工までの期限、着工前に通す設計審査、高さと後退距離の制限、最小居住床面積を定めるのが通例です。アンヴァヤの基準が厳しいのは意図的です。眺望こそが商品であり、配置を誤った一軒が複数の隣家の価値を損なうからです。

予約の前に、検討中のネイバーフッドについての権利制限証書と住宅設計指針を、汎用版ではなく個別版で請求してください。読むべきは四点、着工期限、最小床面積、後退距離と高さの範囲、そして期限を過ぎた場合の扱いです。そのうえで建築費を見積もってください。モロンでの工事はマニラでの工事とは違います。施工者は遠く、資材は運び込みで、監理には金額以上に時間がかかります。

所要時間について、正直に

経路はNLEXからSCTEX、続いてマリタン・ハイウェイ、アルゴノート・ハイウェイ、コレヒドール・ロード、SBMA-モロン道路です。スービック湾フリーポートゾーンまで12.9キロメートル、ハーバーポイントまで24.5キロメートル。スービック湾、グランデ島、ブイン・コーブ、シランギンとサンバレスの山並みが視界に開けます。メトロマニラからは半日仕事の移動と考え、金曜夜と日曜午後の渋滞を前提に計画してください。近年のプロジェクト・ブリーフィングでは、バタアン-カビテ連絡橋、スービック-フリーポート高速道路の拡張、クラーク国際空港がアクセスを改善すると示されています。ただし、約束された所要時間ではなく、今日の所要時間で判断してください。

賃貸に回せますか

レジャーエステートは都心のコンドミニアムのようには動きません。稼働は季節性が強く、夏と連休に集中します。しかも賃料収入は、上記の費用構造をすべて越えてからでなければ手元に残りません。利回りが主目的であれば、投資ガイドの計算は都心の物件にこそきれいに当てはまります。アンヴァヤはご家族が使うから買うものであり、賃料は維持費の一部相殺と考えるのが健全です。

維持費が障害で、立地は気に入っている場合

低密度、標高、眺望は欲しいが、二つのクラブ会費と長い移動時間は避けたいという方もいます。その場合は、カビテ州カルモナのシエラ・アット・アエラ・ハイツをご覧ください。162ヘクタールに570区画、1ヘクタールあたり約4区画、オープンスペース約70パーセントのアヤラランド・プレミアのビレッジで、CALAXからアクセスします。商品は違いますが発想は同じで、移動時間ははるかに短くなります。

予約前に請求すべき五点

希望ネイバーフッドの現行区画価格表、日付入りの両クラブの現行会費表、現行の住民組合費とその算定基準、当該ネイバーフッドの権利制限証書と住宅設計指針、そして予約金、頭金、残代金の条件を示した試算書。最初の一点なら誰でも送れます。ご連絡いただければ五点すべてをお送りします。