关于 Anvaya Cove 的咨询,几乎都以同一个问题开场:一块地多少钱。但这不该是第一个问题。在休闲庄园里,买入价其实是最小的问题。真正决定巴丹省的第二居所是否适合您家庭的,是每年的持有成本,而没有任何一份宣传册会替您把它加总。以下就是完整的持有成本结构,逐项拆解。
您买的不是一样东西,最多是四样
Anvaya Cove 是 Ayala Land Premier 首创的海滨休闲社区,占地 620 公顷,位于巴丹省莫龙,2005 年推出,截至 2024 年 10 月已发展为 17 个邻里组团。项目面朝 3.5 公里苏比克湾海岸线,地势最高达平均海平面以上 130 米。住宅地块密度极低,每公顷仅 6 至 13 块;不愿自建的买家还可选择中层公寓套房与两卧联排别墅。
进入这个社区,意味着最多要分别取得四样东西:不动产本身、一份或两份俱乐部会籍、附着于会籍的月费义务,以及写进限制契约的建房承诺。第一次洽谈时递到您手上的价格表,只涵盖其中第一样。
两个俱乐部,是两项不同的资产
这是最常被误解的地方。Anvaya Cove 设有两个会籍俱乐部:海滩与自然俱乐部,以及高尔夫与运动俱乐部,两者并非同一种权利。各自独立,各有自己的授权股份并按类别划分,不同类别的权利与月费都不同。持有其中一个的会籍,并不等于拥有另一个,尽管两个俱乐部历来提供互惠使用与升级路径。
占地 10 公顷的海滩与自然俱乐部是庄园的社交核心:无边泳池、泳道池与休闲池、Veda Spa、Pawikan Bar and Grille,以及位于 3.5 公里海岸线上的水上运动馆。高尔夫与运动俱乐部则以全天候 18 洞、标准杆 72、7,200 码的锦标级球场为核心,该球场获 2021 年 World Golf Awards 菲律宾最佳高尔夫球场、2022 年 Golf Digest 菲律宾最佳高尔夫俱乐部,并在 2024 年亚洲百佳高尔夫球场中位列第 19。若您打球,这是充分的理由;若您不打,就不该为它付费。
有三个结构性要点比标价更重要。会籍可转让,因此存在二级市场,其价值有自己的周期,与土地市场并不同步。打球权可与会籍所有权分开指派,这正是公司持有的会籍能由指定个人使用的原因。转让并非免费,俱乐部会收取转让费,且个人持有与法人持有的费率通常不同。
我刻意不在此列出会籍与月费的比索数字。费率表由理事会不时修订,而流传在中介网站与业主论坛上的数字往往已过时数年。请以书面方式索取现行费率表,并确认您收到的文件带有日期。
经常性支出,以及各自的计价方式
| 项目 | 收取方 | 计价方式 | 影响因素 |
|---|---|---|---|
| 业主协会管理费 | 庄园业主协会 | 地块通常按每平方米每年计,公寓与多户住宅按每平方米每月计 | 随地块面积递增,700 平方米高于 450 平方米 |
| 海滩与自然俱乐部月费 | 俱乐部 | 按会籍、按类别,每月计收 | 通常拆分为基本月费、消费额度与环境费 |
| 高尔夫与运动俱乐部月费 | 俱乐部 | 按会籍、按类别,每月计收 | 与海滩俱乐部完全独立。持两份会籍,每月两笔月费 |
| 房地产税 | 莫龙镇与巴丹省 | 按评估价值,每年计收 | 建房后上升。参见房地产税指南 |
| 房屋维护 | 您自己 | 每月 | 管家、庭院、空调、泳池。最容易被忽略的一项 |
| 水电 | 各服务商 | 每月 | 空置房屋仍有最低收费 |
若您真的常去,消费额度会改变这道算术题
在被费率表吓到之前,请留意一点。Anvaya 的会费通常划出一部分作为消费额度,以餐饮或设施使用抵扣的形式回到您手中。若家人真的常去度周末,月费中相当一部分本来就是您会花掉的钱;若一年只去两次,那就是纯粹的成本,且会在未使用的情况下失效。
真正决定成败的,是一个关于行为的问题:一年究竟会在那里过几个周末。一年四次,那是昂贵的酒店;一个月两次,那才是家。与其两年后才发现,不如现在诚实作答。
建房义务是真实的义务
Ayala Land Premier 社区的住宅地块,不是可以无限期闲置的土地。限制契约规定您可以建什么,通常还会设定动工期限、动工前必须通过的设计审查、高度与退让限制,以及最小可居住建筑面积。Anvaya 的准则严格是有意为之。景观本身就是产品,一栋选址失当的住宅会同时损及数户邻居。
预留之前,请索取您所看中那个邻里组团的限制契约与住宅设计准则,而不是通用版本。重点读四项:动工期限、最小建筑面积、退让与高度范围,以及逾期的处理方式。然后估算建造成本。在莫龙建房不同于在马尼拉建房:施工方路途遥远,材料需要运入,监理耗费的时间成本高于金钱成本。
关于车程,如实说明
路线为 NLEX 转 SCTEX,再经 Maritan 公路、Argonaut 公路、Corregidor 路与 SBMA-Morong 公路。庄园距苏比克湾自由港区 12.9 公里,距 Harbor Point 24.5 公里,视野可及苏比克湾、Grande 岛、Buin Cove 以及 Silanguin 与 Zambales 山脉。请把它当成从马尼拉大都会出发的半日车程来安排,并把周五傍晚与周日下午的车流计入计划,而不是假装它不存在。近期项目简报提到的巴丹至甲米地跨海大桥、苏比克自由港高速公路扩建与克拉克国际机场,将持续改善通达性。但请按今天的车程决定,而不是按承诺中的车程。
能出租吗
休闲庄园的运作方式与市中心公寓不同。出租具有明显季节性,集中于夏季与长假,而租金收入必须先覆盖上述全部费用,才谈得上落入您口袋。若收益是主要动机,投资指南中的算法更适用于市区物业。买 Anvaya,应该是因为家人会用;租金则应视为持有成本的部分抵销,而非购买的理由。
若问题在持有成本,而非庄园本身
有些买家想要低密度、高地势与开阔景观,却不想背两份俱乐部月费与漫长车程。若您是这一类,请看甲米地省卡莫纳的 Ciela at Aéra Heights:162 公顷、570 个地块、密度约每公顷四块、开放空间约七成的 Ayala Land Premier 社区,经 CALAX 抵达。产品不同,思路相同,车程短得多。
预留前该索取的五份文件
请一并索取:目标邻里组团的现行地块价格表、两个俱乐部带日期的现行费率表、现行协会管理费费率及其计算基准、该组团的限制契约与住宅设计准则,以及列明预留金、首付与余款条件的试算表。第一份谁都能给您。给我留言,五份一起送到。
买家案例
来自真实买家
应买家要求,姓名与个人信息已修改。
只买海滩会籍、放弃高尔夫会籍的马尼拉夫妇
一个典型案例。一对五十多岁的夫妇,两人仍在马卡蒂工作,想要一处孙辈真的会来的周末住所。他们把 Anvaya 的一块住宅地列入候选,起初有人非正式地建议他们把两个俱乐部都算进预算。等我们坐下来算账时发现,两人都不打高尔夫,也无意去学。把两笔月费在纸上分开列出后,答案自己就浮现了:一份海滩与自然俱乐部会籍,不买高尔夫会籍,并保留日后经升级路径加入的可能。省钱不是重点,重点是他们不再把庄园当成不可分割的整体,而是按各自的实际使用方式为每个组成部分定价。他们也把建房方案缩减了,从一个每月只住四天的大房子,改为一栋容易关闭的小房子,建造成本与每月维护费同时下降。
算过账后改选甲米地的海外菲劳家庭
一个匿名处理但很常见的结果。一个主要收入者在海湾国家工作的菲律宾家庭,冲着海岸线与高尔夫指名要 Anvaya。我们一起把完整的持有成本表列了出来:中等地块的协会管理费、两笔俱乐部月费、房地产税、管家、一年中大半时间空置房屋的水电,以及包含在距马尼拉三小时之外施工的物流溢价在内的现实建造成本。随后再对照他们实际回国的频率。诚实的答案是一年三趟。在这个频率下,月费中的消费额度会未经使用即失效,整套成本便成了一处无人居住的房产的固定支出。他们最终改选了甲米地某社区的一块地,离南部的亲人更近,普通周末即可往返,费用结构也只有一套。若日后主要收入者返乡定居、出行模式改变,Anvaya 会重新回到清单上。最初那次测算,没有一分是白做的。
常见问题
其他人也在问
- 在 Anvaya Cove 购买地块,是否自动包含俱乐部会籍?
- 不要想当然。俱乐部是拥有独立会籍的独立主体,历年来随销售批次与组团不同,随房附赠的内容也不一样。请就您具体看中的房源取得书面答复,并确认是哪个俱乐部、哪个会籍类别,以及月费从预留起算还是从交付起算。
- 海滩与自然俱乐部和高尔夫与运动俱乐部是同一个会籍吗?
- 不是。它们是两个独立俱乐部,各有按类别划分的授权股份、各自的月费与转让规则。持有其中之一并不等于拥有另一个,尽管两者之间提供过互惠与升级安排。若您希望同时完整使用海滩俱乐部与球场,请按每月两笔月费而非一笔来做预算。
- 购买地块后,我有多长时间必须开工?
- 动工期限由限制契约规定,且因社区乃至组团而异,因此我不会给出一个通用数字。预留前请索取您所属组团的限制契约与住宅设计准则,把动工期限与展期或违约条款一起读。同时确认设计审查流程,因为审批时间是算在期限之内,而不是之外。
- 从马尼拉大都会开车要多久?
- 请按半日行程规划。路线为 NLEX 转 SCTEX,再经 Maritan 公路、Argonaut 公路、Corregidor 路与 SBMA-Morong 公路,庄园距苏比克湾自由港区 12.9 公里。实际耗时会因周五傍晚与周日下午的车流而大幅波动。在预留之前,请按您平常出行的时段亲自开一趟。
- 不使用期间,我可以把 Anvaya Cove 的房子出租吗?
- 请先查看庄园规约,休闲社区通常对短租及访客使用俱乐部设有限制。即使允许,也应视为持有成本的部分抵销,而非收益策略:需求具季节性,租金必须先覆盖协会管理费、俱乐部月费、房地产税与维护费,余下的才归您。若以收益为目的,市区物业才是更清晰的选择。
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