market · 9 minutong basahin
28 Sold-Out na Alveo Projects, at Ano ang Bilhin Kapalit
Inilathala 8/14/2026 · Ni Heinrich Picar
Sa 75 Alveo Land projects sa catalogue namin, 28 ang sold out na sa developer level. Malaking bahagi iyan ng search demand ng brand na nakaturo sa inventory na hindi na binebenta ng Alveo mismo. Kung nag-search ka ng Kroma, Solstice, Senta, Lerato, High Park, Ardia, Corvia, Treveia, Venare, Two Serendra o The Columns at napunta ka rito, ito ang totoong sagot sa tanong mo: ano ang bibilhin kapalit, at pwede pa ba akong pumasok sa mismong building na iyon.
Sold out sa developer, hindi ibig sabihin wala na
Ang sold-out flag ay ibig sabihin walang natitirang unsold inventory ang Alveo Land na pwedeng i-allocate. Nakatayo pa rin ang building, buhay pa rin ang community, at may nagpapalit-palit pa rin ng may-ari buwan-buwan. Ang nawawala ay ang developer channel: walang reservation form, walang in-house payment scheme, walang launch pricing, walang bagong allocation. Kaya nga buo pa rin ang 28 dito sa site kasi totoong assets pa rin sila na pwede mong pasukin. Buong listahan nasa sold-out projects. Ang 47 naman ay active pa, at 33 doon ay preselling.
Bakit mas mabigat ito ngayong 2026
Mabilis tumaas ang sold-out count, at kapag 28 projects ang wala na sa developer level, dalawang lugar lang ang pupuntahan ng demand: ang natitirang preselling inventory, at ang secondary market. Kung ang hanap mo talaga ay Alveo at hindi partikular na building, madalas ang totoong sagot ay may live project sa tabi lang na mas maganda ang terms kaysa habulin mo ang resale sa sold-out tower. Nasa Q2 2026 inventory update ang kasalukuyang larawan.
Replacement map: condo at townhouse
Naka-match sa location muna, tapos product type, tapos price band. Lahat ng presyo ay ang published range na nasa mismong project page.
| Sold out | Saan | Pinakamalapit na live Alveo |
|---|---|---|
| Kroma, Lerato, Escala Salcedo | Salcedo Village, Makati | Parkford Suites Legazpi (₱45.3M to ₱83.0M) |
| Senta, The Columns Legazpi Village | Legazpi Village, Makati | Parkford Suites Legazpi; Mergent Residences (₱10.4M to ₱35.3M) |
| Solstice | Circuit Makati | Astela at Circuit Makati (₱11.0M to ₱48.5M); Callisto (RFO) |
| The Columns Ayala Avenue | Makati CBD | Gentry Residences (RFO, Greenbelt) |
| Two Serendra, Park Triangle Residences | BGC | Park East Place (₱26.3M to ₱65.7M) |
| HSS Maridien | High Street South, BGC | HSS Verve Residences (RFO, kaparehong block) |
| High Park | Vertis North, QC | Orean Residences (₱9.8M to ₱28.0M); Orean Place |
| Celadon Park | Celadon, Manila | Sentrove at Cloverleaf (QC) |
| Sedona Parc | Cebu Business Park | Cerule at Solinea (₱8.4M to ₱28.5M) |
| Marquee Residences | Angeles, Pampanga | Walang live Alveo condo sa Pampanga (resale lang) |
| Ametta Place, Ferndale Villas, Celadon Residences | Pasig, QC, Manila townhouses | Walang live Alveo townhouse (resale lang) |
Replacement map: lots at commercial
| Sold out | Estate | Pinakamalapit na live Alveo |
|---|---|---|
| Ardia | Vermosa, Cavite | Caleia at Vermosa (₱10.5M to ₱28.0M) |
| Corvia, Montala, The Greenways | Alviera, Porac | Versala (₱8.7M to ₱29.8M) |
| Marquee Place | Marquee, Angeles | Versala; Centrala kung commercial |
| Venare, Treveia | NUVALI, Santa Rosa | Aveia (₱7.5M to ₱19.0M), Lumira (₱6.8M to ₱16.0M), Mirala (₱8.5M to ₱22.0M), Venido (₱7.0M to ₱18.0M), Sereneo (₱9.5M to ₱24.0M), Mondia (₱9.6M to ₱26.6M) |
| Kasa Luntian | Silang, Tagaytay area | Verdea (₱13.3M to ₱19.4M); Hillside Ridge (₱11.4M to ₱30.8M) |
| Verdana Homes Bacoor | Bacoor, Cavite | The Residences at Evo City (₱5.8M to ₱14.0M) |
| Verdana Homes Mamplasan | Biñan, Laguna | The Residences at Evo City; South Palmgrove (₱6.5M to ₱18.6M) |
| Westborough | Cavite, commercial | Evo City commercial lots; Centrala; Broadfield |
Saan talaga walang kapalit
Tatlong gap ang totoo at hindi ko ito paikutan. Walang live townhouse product ang Alveo ngayon, kaya walang katumbas na developer option ang mga naghahanap ng Ametta Place, Ferndale Villas o Celadon Residences. Walang live Alveo condo sa Pampanga, kaya resale market ang pupuntahan ng gustong Marquee Residences. At walang live Alveo residential project sa loob ng Maynila mismo, kaya resale din ang Celadon. Sa tatlong ito, route one lang sa baba ang daan.
Route one: bumili sa secondary market
Ordinaryong resale ito ng titled unit mula sa kasalukuyang registered owner. Wala ang Alveo dito. Ang transfer taxes sa Philippine practice: capital gains tax 6 percent sa mas mataas sa selling price o zonal value, documentary stamp tax 1.5 percent, transfer tax sa LGU, at registration fees sa Registry of Deeds. Negotiable kung sino ang magbabayad ng alin, at dapat nakasulat sa deed of absolute sale, kaya ayusin ito bago pumirma sa presyo at hindi pagkatapos. May breakdown sa gabay sa property taxes.
Ang pinakamadalas na pumapatay ng resale deal sa mga lumang tower ay arrears. Ang hindi bayad na association dues, utility balance at real property tax ay nakakabit sa unit, at hindi mag-i-issue ng clearance ang condominium corporation na kailangan ng Registry of Deeds. Humingi ka ng nakasulat na statement of account at certificate of no outstanding obligation bago ka maglabas ng kahit isang piso.
Ang nakukuha mo ay katiyakan: tapos na ang unit, nakikita mo ang view, kilala mo ang kapitbahay, may dues history, at pwede mo nang tirhan o iparenta agad. Ang isinusuko mo ay terms. Mas mataas madalas ang resale ask kaysa katumbas na preselling unit, gusto ng seller ay cash o mabilis na bank take-out imbes na hati-hating equity, at ang bangko ay magpapautang base sa sariling appraisal at hindi sa presyo ng seller. Pwede pa rin ang Pag-IBIG sa resale residential unit, at ₱10M na ang ceiling simula Mayo 2026, kaya sakop nito ang malaking bahagi ng Alveo resale stock.
Route two: assume balance, o transfer of rights
Kung nasa libro pa ng developer ang unit at wala pang titulo sa pangalan ng seller, hindi property ang binibili mo. Binibili mo ang contractual position ng seller: ang bayad nilang equity plus ang obligasyong tapusin ang balanse. Assume balance ang tawag dito sa atin. Ang legal na batayan ay Section 5 ng Republic Act 6552 (Maceda Law), na nagbibigay sa installment buyer ng karapatang ibenta o i-assign ang rights nila sa iba, at kailangan gawin ang deed of sale o assignment sa pamamagitan ng notarial act.
Tatlong bagay ang madalas mali. Una, hingin mo nang nakasulat ang transfer-of-rights process ng developer, asahan mo ang documentation fee, at asahan mong ci-credit-check ka rin gaya ng bagong buyer. Pangalawa, minamana mo pati ang arrears at hindi lang ang equity, kaya sa opisyal na statement of account ng developer ka magbase at hindi sa screenshot ng seller. Pangatlo, presyuhan mo nang tapat ang equity: premium ang ibinabayad mo sa seller, at may saysay lang iyon kung mas mababa nang malaki ang naka-lock nilang contract price kaysa sa list ngayon.
Kailan mas maganda ang live alternative kaysa sold-out original
Terms ang buong argumento. Sa live preselling: kasalukuyang launch pricing, hati-hating equity bago ang loan take-out, may pagpipiliang unit at floor habang malalim pa ang stock, at malinis na developer paper trail. Sa resale: wala ka niyan at mature-asset price pa ang bayad mo. Ang Astela at Circuit Makati versus Solstice resale ang pinakamalinaw: parehong estate, parehong district, pero isa lang ang may preselling terms. Ganoon din ang Caleia at Vermosa versus Ardia resale, at Versala versus Corvia resale. Nasa 2026 preselling shortlist ang picks namin.
Ang exception ay kapag ang address mismo ang punto. Kung Salcedo Village talaga, o Two Serendra talaga, o townhouse sa loob ng Pasig, walang live project na kapalit at ang secondary market lang ang pinto.
Ano ang susunod
Sabihin mo kung anong sold-out project ang hinahanap mo at kung ano talaga ang gusto mo doon: ang estate, ang floor plan, ang price band, o ang timing ng turnover. Iba-iba ang sagot sa apat na iyon. Kung estate, madalas may live pa sa loob. Kung price band, halos laging may katumbas sa kalapit na lugar. Kung iyong partikular na building talaga, ako na ang bahala sa resale at assume-balance side, at sasabihin ko nang tapat kung sulit ba ang premium.
Kwento ng mga buyer
Mula sa totoong buyer
Binago ang pangalan at detalye sa kahilingan ng buyer.
Anonymised at tipikal: buyer sa Makati na naghahanap ng Kroma
Dual-income couple, mid-thirties, parehong lakad lang papuntang trabaho sa Salcedo Village, dumating na 2BR sa Kroma ang hanap. Sold out na sa developer. Pinagtabi namin ang dalawang ruta. Ang Salcedo resale: mature-asset ask, mabigat sa cash, at bank take-out base sa appraisal, pero pwede nang tumira agad. Ang live preselling sa Makati: kasalukuyang launch pricing, hati-hating equity bago ang take-out, pero maghihintay ng turnover. Dahil hindi naman sila kailangang lumipat nang taong iyon at gusto nilang manatiling liquid ang cash para sa negosyo, mas mahalaga sa kanila ang hati-hating equity kaysa agad na okupasyon. Nag-reserve sila sa live Makati project. Ang nagdesisyon pala ay hindi ang building, kundi na ang isang ruta ay humihingi ng malaking lump sum ngayon at ang isa ay hindi.
Anonymised at tipikal: pamilyang OFW na nakatutok sa Ardia sa Vermosa
Seafarer at asawa niya, balak umuwi sa loob ng apat na taon, matagal nang sinusundan ang Ardia sa Vermosa mula nang bumili doon ang kamag-anak. Sold out na. Nang kalkalin namin, ang totoong hinahanap nila ay ang estate at ang sports amenities, hindi ang partikular na enclave. Nasa loob ng parehong estate ang Caleia at Vermosa at preselling pa, ₱10.5M hanggang ₱28.0M ang published range. Pinagtabi namin sa Ardia resale lot. May owner premium ang resale at kailangan ng pondo sa loob ng ilang linggo, na hindi tugma sa contract cycle na tranche ang bayad. Ang live lot naman ay nagpapayag sa kanilang magpundar ng equity mula sa remittance sa mismong panahong wala sila, at makapili ng cut at orientation habang malalim pa ang inventory. Kinuha nila ang live lot. Estate pala talaga ang gusto nila, at nagbebenta pa ang estate.
Mga madalas itanong
Madalas itinatanong
- Pwede pa ba akong bumili sa sold-out na Alveo project?
- Oo, pero hindi sa Alveo Land mismo. Dalawa ang daan: ordinaryong resale mula sa registered owner ng titled unit, o assume balance (transfer of rights) mula sa buyer na nasa libro pa ng developer ang unit. Ang una ay deed of absolute sale na may transfer taxes at condo corp clearance. Ang pangalawa ay kailangan ng nakasulat na consent ng developer at notarised deed of assignment.
- Ano ang pagkakaiba ng resale at assume balance?
- Ang resale ay naglilipat ng ownership ng titled property, kaya seller at government offices lang ang kaharap mo. Ang assume balance ay naglilipat ng contractual position sa unit na nasa developer pa sa papel, kaya kailangan ng consent ng developer. Binibigay ng Section 5 ng Maceda Law ang karapatang mag-assign at kailangan itong gawin sa notarial act, pero hindi nito inaalis ang sariling transfer process, fees at credit check ng developer.
- Magandang senyales ba o masama kapag sold out ang project?
- Wala pang sinasabi mag-isa. Ang ibig sabihin lang ng sold out ay naubos ang allocation ng developer, nangyayari ito sa malakas at sa maliit na launch. Ang sinasabi niyan sa iyo ay ang price discovery ng building na iyon ay nasa resale market na, kung saan mature asset na ang presyo at wala nang construction-stage discount. Husgahan mo ang building base sa estate, dues history at rental performance, hindi sa label.
- Pwede ba ang Pag-IBIG sa pagbili ng Alveo resale unit?
- Oo. Nagpapautang ang Pag-IBIG para sa pagbili ng residential unit kahit sa individual seller, basta pasado ang eligibility ng member, ang appraised value at malinis ang titulo. Itinaas sa ₱10M ang maximum housing loan noong Mayo 2026, kaya sakop nito ang malaking bahagi ng Alveo resale stock. Mag-budget ka para sa appraisal gap: sa sariling appraisal magpapautang ang Pag-IBIG, kaya kung mas mataas ang hingi ng seller, mas malaki ang cash out mo. Nasa Pag-IBIG guide ang detalye.
- Aling sold-out Alveo projects ang pinakamalalim ang resale market?
- Ang multi-tower at nasa CBD: Two Serendra sa BGC, The Columns sa Ayala Avenue, at ang Salcedo Village cluster ng Kroma, Lerato at Escala Salcedo. Mas maraming tower at mas maraming original buyer, mas maraming unit na umiikot buwan-buwan, at mas realistiko ang asking prices. Manipis naman ang market sa townhouse communities at provincial lot enclaves, kung saan pwedeng buwan-buwan nakatengga ang isang listing at walang pressure ang seller na bumaba.
Magtanong tungkol sa property na ito
Have a specific project or unit in mind? Send a message and I'll prepare a sample computation tailored to it.
Makipag-ugnayan →