完売した28のアルヴェオ物件と、その代わりに買うべき物件

当カタログの75件のアルヴェオランド物件のうち、28件がデベロッパー段階で完売しています。ブランドの検索需要のかなりの部分が、アルヴェオ自身がもう販売していない在庫に向かっているということです。Kroma、Solstice、Senta、Lerato、High Park、Ardia、Corvia、Treveia、Venare、Two Serendra、The Columnsを検索してこのページに来たなら、本当に知りたいのはこうでしょう。代わりに何を買えばいいのか、そしてその建物に今から入れるのか。

完売とはデベロッパー段階での完売であり、消滅ではない

完売表示は、アルヴェオランドに割当可能な未販売在庫が残っていないという意味です。建物は建っており、コミュニティは存在し、住戸は毎月取引されています。消えるのはデベロッパー経路だけです。予約申込書も、自社分割払いも、ローンチ価格も、新規割当もありません。28件をサイトに残しているのは、建物が今も取引可能な実物資産だからです。全一覧は完売物件にあります。残る47件は販売中で、うち33件はプレセリング段階です。

2026年に、これが昨年より重要な理由

完売件数が急増しました。デベロッパー段階で28件が欠けると、需要は二か所にしか向かいません。残るプレセリング在庫と、流通市場です。特定の建物ではなくブランド指名で探しているなら、正直な答えはたいてい、数百メートル先の販売中物件のほうが完売タワーの再販を追うより条件が良い、というものです。現在の在庫状況は2026年Q2在庫アップデートにあります。

代替マップ:コンドミニアムとタウンハウス

立地、商品タイプ、価格帯の順で対応させています。価格はすべて各物件ページ掲載の公表レンジです。

代替マップ:区画と商業用地

本当に代替がない領域

三つの空白は実在するので、ごまかしません。アルヴェオには販売中のタウンハウス商品が一つもなく、Ametta Place、Ferndale Villas、Celadon Residencesの購入希望者に同等のデベロッパー選択肢はありません。パンパンガ州に販売中のコンドミニアムがないため、Marquee Residences希望者は再販市場に進むしかありません。マニラ市内にも販売中の住宅物件がないため、Celadonの住所を望む方も同じです。この三つでは、下記のルート1だけが道になります。

ルート1:流通市場で買う

登記済み住戸を現所有者から買う通常の再販です。アルヴェオは当事者になりません。フィリピンの実務では、譲渡益税が売買価格か地区評価額の高いほうの6パーセント、印紙税が1.5パーセント、これに地方政府の譲渡税と登記所の登録料が加わります。どちらが何を負担するかは交渉事項で、絶対売買証書に明記すべきものです。価格合意の後ではなく前に決めてください。税金の内訳はフィリピン不動産税ガイドに記載しています。

築年数のあるタワーで取引を潰す最大の要因は滞納です。未払いの管理費、公共料金、未納の固定資産税は住戸に付着し、管理組合は登記所が要求する証明を発行しません。一ペソでも払う前に、書面の残高計算書と債務不存在証明を求めてください。

得られるのは確実性です。完成した住戸を内見でき、眺望も隣人も管理費の履歴も実在し、すぐに入居も賃貸もできます。手放すのは条件面です。成熟タワーの再販提示額は同等のプレセリング住戸を上回るのが通常で、売主は分割の頭金期間ではなく現金か迅速な銀行実行を望み、銀行は売主の希望額ではなく自行の鑑定額に対して融資します。再販住戸にもPag-IBIGは利用でき、上限は2026年5月に₱1,000万へ引き上げられました。アルヴェオの再販在庫の相当部分がこの枠に収まります。

ルート2:アシューム・バランス(権利譲渡)

住戸がまだデベロッパーの帳簿上にあり、売主名義の登記が済んでいない場合、買うのは不動産ではありません。売主の契約上の地位、つまり払込済みエクイティと残債支払義務です。フィリピンではこれをアシューム・バランスと呼びます。法的根拠は共和国法6552号(マセダ法)第5条で、分割購入者に権利を第三者へ売却または譲渡する権利を認め、その売買証書または譲渡証書を公証行為によることを求めています。

誤解が多い点が三つ。第一に、デベロッパーの権利譲渡手続を書面で入手し、手数料を見込み、新規購入者と同様に与信審査を受けると想定してください。第二に、承継するのはエクイティだけでなく滞納も含みます。売主のスクリーンショットではなくデベロッパー発行の残高計算書を基準にしてください。第三に、エクイティを正直に値付けすることです。売主に払うのは払込済みエクイティへの上乗せであり、その上乗せは、彼らが確定した契約価格が同等住戸の現在価格を大きく下回る場合にのみ意味を持ちます。

販売中の代替が完売物件に勝るとき

争点は条件です。販売中のプレセリングなら、現行のローンチ価格、ローン実行前の分割頭金期間、在庫が厚いうちの住戸と階層の選択、そして整った書類が手に入ります。再販ではそれがなく、成熟資産の価格を払います。Astela at Circuit Makati対Solsticeの再販が最も分かりやすい例です。同じエステート、同じ地区で、プレセリング条件があるのは片方だけです。Caleia at Vermosa対Ardia再販、Versala対Corvia再販も、区画版の同じ取引です。現在の推奨は2026年プレセリング・ショートリストにあります。

例外は、住所そのものが目的の場合です。サルセド・ビレッジでなければ、Two Serendraでなければ、パシッグ市内のタウンハウスでなければ困るなら、代替はなく、流通市場が唯一の入口です。

次に取るべき行動

探していた完売物件と、そこに何を求めていたかを教えてください。エステートか、間取りか、価格帯か、引渡し時期か。この四つは別々の答えを指します。エステートなら、たいてい同じ敷地内にまだ販売中の物件があります。価格帯なら、近隣に同帯の販売中物件がほぼ必ずあります。その建物そのものが目的なら、再販とアシューム・バランスの両面を私が動かし、上乗せを払う価値があるかを率直にお伝えします。