我们目录中的 75 个 Alveo Land 项目里,有 28 个已在开发商层面售罄。这意味着该品牌积累的相当一部分搜索需求,指向的是 Alveo 自己已经不再销售的库存。如果您是搜索 Kroma、Solstice、Senta、Lerato、High Park、Ardia、Corvia、Treveia、Venare、Two Serendra 或 The Columns 而来到这里,本页回答的是您真正的问题:那我该改买什么,以及我现在还能不能进入那栋楼。
售罄是开发商层面售罄,不是消失
售罄标记的意思是 Alveo Land 已无可供分配的未售库存。楼还在,社区还在,住宅每个月仍在易手。消失的只是开发商渠道:没有预订表、没有内部分期方案、没有开盘价、没有新配额。我们把这 28 个全部保留在站内,正是因为这些楼盘仍是可以交易的真实资产。完整名单见售罄项目。其余 47 个项目在售,其中 33 个仍处于预售阶段。
为什么 2026 年这件事比去年更重要
售罄数量急剧上升。当开发商层面少了 28 个项目,买家需求只会流向两处:剩余的预售库存,以及二级市场。如果您找的是品牌而非某一栋具体的楼,坦白说答案通常是:几百米外那个在售项目给您的条件,好过去追一套售罄塔楼里的转售房。当前库存全貌见2026 年第二季度库存更新。
替代对照表:公寓与联排别墅
先按区位匹配,再按产品类型,最后按价格带。所有价格均为该项目页面公布的区间。
| 售罄项目 | 所在位置 | 最接近的在售 Alveo 项目 |
|---|---|---|
| Kroma、Lerato、Escala Salcedo | 马卡蒂 CBD Salcedo Village | Parkford Suites Legazpi(₱4,530 万至 ₱8,300 万) |
| Senta、The Columns Legazpi Village | 马卡蒂 CBD Legazpi Village | Parkford Suites Legazpi;Mergent Residences(₱1,040 万至 ₱3,530 万) |
| Solstice | Circuit Makati | Astela at Circuit Makati(₱1,100 万至 ₱4,850 万);Callisto(现房) |
| The Columns Ayala Avenue | 马卡蒂 CBD 主轴 | Gentry Residences(现房,Greenbelt 区) |
| Two Serendra、Park Triangle Residences | BGC | Park East Place(₱2,630 万至 ₱6,570 万) |
| HSS Maridien | BGC High Street South | HSS Verve Residences(现房,同一街区) |
| High Park | 奎松市 Vertis North | Orean Residences(₱980 万至 ₱2,800 万);Orean Place |
| Celadon Park | 马尼拉 Celadon 区 | Sentrove at Cloverleaf(奎松市) |
| Sedona Parc | 宿务商务园 | Cerule at Solinea(₱840 万至 ₱2,850 万) |
| Marquee Residences | 邦板牙安吉利斯 | 邦板牙无在售 Alveo 公寓(仅二级市场) |
| Ametta Place、Ferndale Villas、Celadon Residences | 帕西格、奎松市、马尼拉联排 | 无在售 Alveo 联排(仅二级市场) |
替代对照表:地块与商业
| 售罄项目 | 庄园 | 最接近的在售 Alveo 项目 |
|---|---|---|
| Ardia | 甲米地 Vermosa | Caleia at Vermosa(₱1,050 万至 ₱2,800 万) |
| Corvia、Montala、The Greenways | 波拉克 Alviera | Versala(₱870 万至 ₱2,980 万) |
| Marquee Place | 安吉利斯 Marquee | Versala;商业用途选 Centrala |
| Venare、Treveia | 圣罗莎 NUVALI | Aveia(₱750 万至 ₱1,900 万)、Lumira(₱680 万至 ₱1,600 万)、Mirala(₱850 万至 ₱2,200 万)、Venido(₱700 万至 ₱1,800 万)、Sereneo(₱950 万至 ₱2,400 万)、Mondia(₱960 万至 ₱2,660 万) |
| Kasa Luntian | 西兰、大雅台一带 | Verdea(₱1,330 万至 ₱1,940 万);Hillside Ridge(₱1,140 万至 ₱3,080 万) |
| Verdana Homes Bacoor | 甲米地 Bacoor | The Residences at Evo City(₱580 万至 ₱1,400 万) |
| Verdana Homes Mamplasan | 拉古纳比楠 | The Residences at Evo City;South Palmgrove(₱650 万至 ₱1,860 万) |
| Westborough | 甲米地商业地块 | Evo City 商业地块;Centrala;Broadfield |
确实没有替代的地方
有三个空缺是真实存在的,我不粉饰。Alveo 目前没有任何在售的联排产品,所以想要 Ametta Place、Ferndale Villas 或 Celadon Residences 的买家,在整个目录里找不到对等的开发商选项。邦板牙没有在售的 Alveo 公寓,所以想要安吉利斯一套房的 Marquee Residences 买家只能走二级市场。马尼拉市内也没有在售的 Alveo 住宅项目,想要那个地址的 Celadon 买家同样如此。这三种情况,下面的路径一是唯一的路。
路径一:在二级市场买入
这是从现登记业主手中买一套已办产权的住宅,属于普通转售,Alveo 不是当事方。菲律宾实务中的过户税负包括:按售价与区域评估值孰高计的 6% 资本利得税、1.5% 印花税、地方政府过户税,以及产权登记处的登记费。谁承担哪一项可以谈,并且要写进绝对买卖契约,所以请在议定价格之前谈妥,而不是之后。税务细节见菲律宾房地产税指南。
在老楼里真正搞砸转售交易的是欠费。未缴的管理费、水电欠款和未清的房地产税都附着在该单元上,管委会不会出具产权登记处所需的结清证明。在您付出第一分钱之前,请索取书面对账单和无欠款证明。
您得到的是确定性:成品房可以实地查验,景观、邻居、管理费历史都是真实的,可以立即入住或出租。您让渡的是条件。成熟塔楼的转售报价通常高于同等的在售预售单元,卖方要的是现金或快速的银行放款,而不是分摊的首付期,而且银行按自己的评估值放贷,不按卖方报价。Pag-IBIG 仍可为二手住宅提供贷款,且额度已于 2026 年 5 月上调至 ₱1,000 万,足以完整覆盖相当大一部分 Alveo 转售房源。
路径二:承接余款,即权利转让
如果房子仍在开发商账上、尚未过户到卖方名下,那么您买的不是房产,而是卖方的合同地位:他们已付的权益,加上支付剩余款项的义务。菲律宾实务称之为 assume balance。法律依据是第 6552 号共和国法(Maceda 法)第 5 条,该条赋予分期买家将其权利出售或转让给他人的权利,并要求买卖或转让契约须经公证行为作成。
三个常见误区。第一,书面索取开发商自己的权利转让流程,预留文件费用,并预期像新买家一样接受资信审查。第二,您承接的不只是权益,还有欠款,所以请以开发商出具的官方对账单为准,而不是卖方的截图。第三,诚实地为权益定价:您付给卖方的是在其已付权益之上的溢价,而这笔溢价只有在其锁定的合同价明显低于同类单元今日报价时才成立。
在售替代何时胜过售罄原项目
条件就是全部论据。在售预售项目提供当期开盘价、放款前的分摊首付期、库存充足时的户型与楼层选择,以及完整的开发商文件链。转售则一样都没有,还要付成熟资产的价格。Astela at Circuit Makati 对比 Solstice 转售是最清楚的例子:同一庄园、同一片区,但只有一个还有预售条件。Caleia at Vermosa 对比 Ardia 转售、Versala 对比 Corvia 转售,是地块版的同一笔交易。我们当前的推荐见2026 年预售精选。
例外是地址本身就是目的。如果非 Salcedo Village 不可、非 Two Serendra 不可、非帕西格市内的联排不可,那就没有替代品,二级市场是唯一的门。
下一步该做什么
告诉我您搜索的是哪个售罄项目,以及您真正想要的是什么:庄园、户型、价格带,还是交付时间。这四项指向四个不同的答案。若是庄园,通常同一庄园内还有在售项目。若是价格带,附近几乎总能找到同带的在售项目。若就是那一栋楼,我会替您跑转售和承接余款这条线,并坦白告诉您这笔溢价值不值得付。
买家案例
来自真实买家
应买家要求,姓名与个人信息已修改。
匿名典型案例:为搜索 Kroma 而来的马卡蒂买家
一对三十五岁上下的双职工夫妇,两人上班都在 Salcedo Village 步行范围内,来时想要 Kroma 的两房。开发商层面已售罄。我们把两条路径并排算了一遍。Salcedo 转售意味着成熟资产的报价、偏重现金的条件、按评估值放贷的银行接手,但可以立即入住。马卡蒂在售预售项目意味着当期开盘价、放款前的分摊首付期,以及等待交付。由于两人当年并不需要搬家,又希望留出现金流动性用于生意,分摊首付期对他们的价值高过立即入住。他们最终预订了一个在售的马卡蒂项目。真正做决定的不是楼盘本身,而是一条路径现在就要一大笔整付,另一条不要。
匿名典型案例:认定 Vermosa 的 Ardia 的海外菲劳家庭
一位海员和他的妻子,计划四年后回国,自从亲戚在那里买房后就一直关注 Vermosa 的 Ardia。开发商层面已售罄。把需求拆开后发现,他们真正想要的是这个庄园和它的运动主题配套,而不是那个特定的小区。Caleia at Vermosa 就在同一庄园内,仍在预售,公布价格区间为 ₱1,050 万至 ₱2,800 万。我们把它和一块 Ardia 转售地块作了对比。转售带有业主溢价,且需要在数周内备齐资金,这与分批到账的合同周期对不上。在售地块则让他们能在外派的那段时间里用汇款逐步积累权益,并在库存充足时挑选地块形状与朝向。他们选了在售地块。他们要的其实是庄园,而庄园还在卖。
常见问题
其他人也在问
- 售罄的 Alveo 项目还能买到房吗?
- 可以,但不是从 Alveo Land 买。有两条路径:从已办产权的现登记业主手中普通转售,或从房子仍在开发商账上的买家手中承接余款(权利转让)。前者是附带过户税与管委会结清证明的绝对买卖契约,后者需要开发商的书面同意和经公证的转让契约。
- 转售与承接余款有什么区别?
- 转售转移的是已办产权房产的所有权,您只与卖方和政府部门打交道。承接余款转移的是一套书面上仍属开发商的单元的合同地位,因此开发商是必要第三方且必须同意。Maceda 法第 5 条赋予分期买家转让权并要求经公证作成,但该法定权利并不免除开发商自身的转让流程、费用与资信审查。
- 项目售罄是好信号还是坏信号?
- 单看它什么也说明不了。售罄只表示开发商已把库存分配完毕,热销盘和小盘都会发生。它真正告诉您的是,这栋楼的价格发现已完全转移到二级市场,那里的报价反映的是已完工、已入住的资产,而非施工期折扣。请以庄园品质、管理费历史和租赁表现来判断,而不是看售罄标签。
- 买 Alveo 二手房可以用 Pag-IBIG 吗?
- 可以。Pag-IBIG 不仅为从开发商购房提供贷款,也为从个人卖家购买住宅提供贷款,前提是会员资格、评估价值与产权清白。住房贷款上限已于 2026 年 5 月上调至 ₱1,000 万,足以完整覆盖相当大一部分 Alveo 二手房源。请预留评估差额:Pag-IBIG 按自己的评估值放贷,卖方报价高于评估值的部分需由您现金补足。细节见Pag-IBIG 指南。
- 哪些售罄的 Alveo 项目二级市场最活跃?
- 多塔楼且位于 CBD 的社区:BGC 的 Two Serendra、Ayala 大道的 The Columns,以及 Salcedo Village 的 Kroma、Lerato、Escala Salcedo 一组。塔楼多、原始买家多,意味着每月流通的房源更多,报价通常也更现实。较薄的是联排社区和外省地块社区,一套房源可能挂数月,卖方没有降价压力。
咨询此物业
Have a specific project or unit in mind? Send a message and I'll prepare a sample computation tailored to it.
联系 →