Condo Glut 2026 sa Metro Manila: Tingin ng Ayala Buyer

Kung nakabasa ka ng kahit anong Philippine property headline ngayong taon, nakita mo na ang numero: record na dami ng hindi nabentang condo sa Metro Manila. Totoo iyon. Pero dalawang magkaibang laki rin ang iniuulat ng dalawang respetadong research house, at malaki ang naituturo niyan sa kung paano basahin ang lahat ng ito.

Narito ang aktwal na sinasabi ng datos, kung ano ang ibig sabihin nito kapag Ayala Land unit ang binibili mo, at saan talaga ito dapat mag-ingat. May pinagkunan ang bawat numero sa ibaba. Kapag ang totoong sagot ay depende sa tower, sinasabi ko.

Ang headline numbers, at bakit hindi sila magkasundo

Colliers figures ayon sa Manila Bulletin (12 August 2026) at Gulf News (5 August 2026). Leechiu figures ayon sa GMA News (7 July 2026).

Tingnan mo ang launch row. Sa Colliers, bumagsak ng 64 porsyento ang first-half launches. Sa Leechiu, tumaas ng 18 porsyento. Parehong kompetente ang dalawa at walang nagsisinungaling. Magkaiba lang ang binibilang nila: magkaibang segment cutoffs, magkaibang depinisyon ng launch. Hindi ko masasabi kung alin ang tama, at may binebenta ang sinumang magsabing kaya niya.

Ang mahalaga: sang-ayon sila sa lahat ng bagay na tumatama sa iyo. Nasa record o malapit sa record ang inventory. Umaangat ang take-up mula sa mababang base. At taon na ang sukat ng pag-ubos, hindi buwan, laban sa historical norm na malapit sa isang taon. Tandaan din na magkaiba ang pagkakabuo ng dalawang clearance figures, kaya huwag mong i-average.

Saan talaga nakaupo ang unsold inventory

Ito ang parteng nalulusaw sa headlines, at ito ang buong kuwento.

Ayon sa Colliers, nasa 24.9 porsyento ang Metro Manila residential vacancy noong Q2 2026, mula 24.7 porsyento noong Q1, at inaasahang aabot sa record na 25.6 porsyento sa katapusan ng 2026 bago bumaba sa mga 23.9 porsyento sa 2027. Average iyan. Malupit ang distribution.

Noong 2025, mahigit 50 porsyento na ang Bay Area vacancy sa datos ng Colliers, samantalang wala pang 15 porsyento ang Makati CBD, Rockwell Center at Ortigas Center. Para sa 2026, inaasahan nilang lalapit sa 60 porsyento ang Bay Area vacancy, at malalampasan ng Bay Area ang Fort Bonifacio bilang pinakamalaking residential condo hub ng Metro Manila sa katapusan ng taon, sa mga 46,300 units.

Basahin mo ulit iyan. Isang submarket ang papalapit sa anim sa sampung vacant habang nagiging pinakamalaking stock ng condo sa metro. Hindi iyan problemang pantay-pantay na hinahati ng Metro Manila. Problema iyan ng Bay Area na ini-average sa numero ng lahat.

Ano ang talagang nabebenta

Sa Colliers, ang economic at affordable condos na nasa ₱1.8 milyon hanggang ₱3.6 milyon ay 67 porsyento ng Metro Manila condo net take-up sa unang kalahati ng 2026, at 38 porsyento nito ang affordable band lamang.

Mahalaga ang kabilang mukha kung mas mataas ang binibili mo. May mga 9,300 unsold ready-for-occupancy units sa ₱3.601 milyon hanggang ₱5 milyon na banda. Siksikan ang shelf na iyon. Kung RFO ang binibili mo sa range na iyan, libo-libong halos katulad na unit ang kalaban mo, at dapat ganoon ka makipag-negotiate.

Ang renta ang numerong dapat kumilos sa iyo

Ang yield, hindi ang headline supply, ang tunay na tinatamaan ng oversupply sa investor. Ipinapakita ng Leechiu rental data para sa unang kalahati ng 2026 kung gaano kaunequal ang tama.

Halos flat ang BGC, taas 15 porsyento ang Taguig, baba 59 porsyento ang Bay Area. Hindi iyan magkakaibang bersyon ng iisang kuwento. Magkakaibang merkado iyan na iisa lang ang skyline.

Dalawang paalala bago ka gumawa ng modelo. Asking rate movements ito, kaya sinasalamin nito ang pagbabago sa inaalok ng landlord kasingdami ng pagbabago sa kayang bayaran ng tenant. At ang ganoon kalaking galaw sa loob ng kalahating taon ay kadalasang tungkol sa mix at repricing kasingdami ng tungkol sa demand. Ituring mong senyales ang direksyon at tantiya ang laki. Kung nagko-compute ka ng yields, nasa investor guide ang mekanika.

Ano ang ginawa nito sa presyo, na mas kaunti kaysa inaakala mo

Ang Residential Property Price Index ng BSP, na pumalit sa RREPI bilang opisyal na national house price index simula Q1 2025, ay nagpakita ng 4.5 porsyentong taas year on year noong Q1 2026, bumagal mula 7.6 porsyento noong nakaraang taon. Nasa ₱5.32 milyon ang median NCR condo price.

Sa taas naman, ayon sa Colliers, nasa mga ₱197,500 kada square metre ang average na luxury three-bedroom sa Metro Manila CBDs noong Q1 2026, mula ₱202,590 kada square metre noong Q3 2025.

Kaya: pambansa, tumataas pa rin ang presyo, mas mabagal nga lang. Sa CBD luxury end, bahagyang bumaba ang per-square-metre pricing. Hindi crash, hindi rin boom. Ang isang merkadong may record na unsold stock at 25 porsyentong vacancy pero positibo pa rin ang nominal national price growth ay nagsasabi sa iyo na hindi magkasabay ang galaw ng supply at presyo, dahil binabagalan ng mga developer ang launches sa halip na putulin ang list prices. Sa 2026, nasa payment terms ang concession, wala sa price sheet. Iyan ang pinakamahalagang pangungusap sa page na ito.

Saan talaga dapat mag-ingat

Apat na sitwasyon kung saan pinapabagal ko ang buyer.

Una, bumili para lang sa yield sa submarket na mahigit 40 porsyento ang published vacancy. Halata ang Bay Area. Walang unit-level quality na makakaayos sa submarket na ganoon karami ang kalabang supply.

Pangalawa, bumili ng RFO sa list price sa ₱3.6 milyon hanggang ₱5 milyon na banda. Sa mga 9,300 unsold RFO units sa shelf na iyan, pagpipilian ang magbayad ng list, hindi obligasyon.

Pangatlo, gumamit ng rental proforma na ginawa bago ang 2024. Kung ang spreadsheet mo ay nakabase sa renta sa Makati o Alabang na nakita mo dalawang taon na ang nakalipas, sabi ng Leechiu figures, luma na iyan nang malayo.

Pang-apat, bumili sa lugar na malapit nang sumipsip ng malaking bagong tranche. Inaasahan ng Colliers ang mga 13,000 bagong condo units sa Metro Manila sa 2026, at nasa mga isang katlo ng paparating na supply ang nakakonsentra sa C5 corridor. Mahalaga iyan kung may tinitingnan ka sa C5, at oo, kasama diyan ang sariling Parklinks estate ng Ayala. Mas gusto ko pang sabihin ito dito kaysa mabasa mo sa listing ng kakumpitensya.

Saan nakaupo ang Ayala footprint sa mapang ito

Ma-check mo ang ilan dito sa catalogue ng site na ito, hindi lang pinagtatalunan.

Sa 47 active Alveo projects at 24 Ayala Land Premier projects na nakalista dito, walang kahit isang Bay Area o Pasay na inventory. Nakakonsentra ang metro exposure sa Makati (17 projects), Taguig sa BGC at Arca South (14), Quezon City (8), Pasig (3), Manila (2) at Las Piñas at Alabang (2), at nasa Laguna, Cavite, Pampanga, Cebu, Davao at ibang provincial estates ang natitira.

Dalawang panig ang lumalabas kapag inihambing mo iyan sa published data. Isa ang Makati CBD sa mga submarket na wala pang 15 porsyento ang vacancy sa Colliers noong 2025, at ang Taguig ang may pinakamalakas na rent growth sa Leechiu. Pero malaking unsold market ang Quezon City at may Ayala inventory doon. Ang Alabang ang may 42 porsyentong pagbaba ng renta sa Leechiu, at may dalawang project doon. Walang consultancy na naglalabas ng vacancy kada developer, kaya nanghuhula ang sinumang magsabi sa iyo na puno ang towers ng isang brand. Ang ipinapakita ng catalogue: ang pinakatinamaang submarket sa published data ay isang lugar na hindi pinasukan ng developer na ito.

May pangalawang tahimik na datos. Sa 75 Alveo projects sa site na ito, 28 ang sold out na, at 33 sa 47 active projects ay nasa preselling pa rin, hindi nakaupong tapos nang unsold stock. Ibang hugis iyan kaysa developer na may malaking RFO overhang, at bahagi iyan ng dahilan kung bakit ibang basa ang Q2 2026 inventory update kaysa sa market-wide numbers.

Ang totoong sagot: depende sa tower

Iba talaga ang kilos ng estate-integrated, land-scarce at end-user-anchored na projects kaysa sa commodity towers, at ang agwat ng vacancy ng Bay Area at Makati CBD ang ebidensya. Pero hindi orasyon ang estate integration. Puwedeng masamang bili pa rin ang mahinang floor plate sa magandang estate, at puwedeng masamang timing pa rin ang magandang lokasyon kung apat na libong units ang matatapos sa paligid nito sa parehong taon.

Kaya tower-level ang itanong mo, hindi market-level. Ilang units ang nasa building, at ilan ang matatapos sa loob ng isang kilometro sa parehong 24 na buwan? Ano ang kasalukuyang asking rent para sa eksaktong unit type mo sa eksaktong building na iyon, hindi ang submarket average? Nagtatayo pa ba ang estate, at ano pa ang ilalaunch? At ano ang live payment terms ng developer, dahil doon nakatago ang concession sa merkadong ganito?

Paano ito gamitin

Kung end user ka na may totoong pangangailangan sa bahay at gumagana ang financing, halos pinakamagandang balita na sa iyo ang oversupply. Buyer's market ito, mas malambot ang terms kaysa sa mga nakaraang taon, at mas malaki ang epekto ng kung nasaan ang interest rates sa monthly mo kaysa sa supply headline.

Kung investor ka, sinasabi ng supply picture na dapat mas mapili ka sa submarket at unit type kaysa limang taon na ang nakalipas, at tingnan mo man lang kung mas bagay sa iyo ang horizontal product. Malinaw ang paliwanag ng condo versus residential lot, kasama kung bakit maling instrumento ang lote kung kailangan mo ng income agad.

At kung pinagpipilian mo ang RFO discount at preselling entry, ito mismo ang merkadong nagbabago ng kalkulasyon. Sakop ng preselling versus RFO ang buong trade-off, pero ang maikling bersyon sa 2026: mas malaki ang negotiating room ng RFO kaysa karaniwan, at mas maliit ang price protection ng preselling kaysa sa ipinapangako ng launch decks.

I-send mo sa akin ang specific building na tinitingnan mo at bibigyan kita ng tower-level na basa, hindi market-level. Magandang simulan sa kasalukuyang Alveo at Ayala Land Premier inventory.