2026年メトロ・マニラの供給過剰:アヤラ購入者の視点

今年フィリピンの不動産記事を読んだ方なら、あの数字を目にしているはずです。メトロ・マニラの売れ残りコンドミニアムが過去最多という話です。これは事実です。同時に、二つの有力な調査会社が異なる規模で報じており、その差自体が数字の読み方を教えてくれます。

以下では、現在のデータが実際に何を示すのか、アヤラランドの住戸を買う場合に何を意味するのか、そしてどこで本当に慎重になるべきかを整理します。すべての数字に出典を付けます。正直な答えが「棟による」である場合は、そう書きます。

見出しの数字と、なぜ食い違うのか

コリアーズの数値はマニラ・ブレティン紙2026年8月12日およびガルフニュース2026年8月5日の報道、リーチューの数値はGMAニュース2026年7月7日の報道に基づきます。

発売戸数の行を見てください。コリアーズは64パーセント減、リーチューは18パーセント増。どちらも有能で、どちらも嘘はついていません。対象範囲、セグメントの区切り、そして「発売」の定義が異なるだけです。どちらが正しいかを私は断定できませんし、断定できると言う人は何かを売ろうとしています。

重要なのは、あなたに影響する点では両者が一致していることです。在庫は過去最高かその近辺。販売は低水準から回復中。そして消化期間は月ではなく年で測る水準にあり、過去の目安である1年程度を大きく上回ります。なお二つの消化指標は算出方法が異なるため、平均してはいけません。

売れ残りが実際にどこにあるか

見出しでは潰れてしまう部分ですが、ここが本題です。

コリアーズはメトロ・マニラの住宅空室率を2026年Q2に24.9パーセント(Q1は24.7パーセント)とし、2026年末に過去最高の25.6パーセントでピークを打ち、2027年には約23.9パーセントへ緩和すると見ています。これは平均値であり、分布は苛烈です。

2025年時点でコリアーズはベイエリアの空室率をすでに50パーセント超とする一方、マカティCBD、ロックウェル・センター、オルティガス・センターは15パーセント未満に留まっていました。2026年についてはベイエリアが60パーセント近くに達し、年末までにフォート・ボニファシオを抜いて約46,300戸でメトロ・マニラ最大の住宅コンドミニアム集積地になると予想しています。

読み返してください。ある一つのサブマーケットが10戸に6戸が空室という水準へ向かいながら、同時に都市圏最大の在庫量になろうとしています。これはメトロ・マニラ全体で均等に分かち合う問題ではなく、ベイエリアの問題が他の全員の数字に平均で紛れ込んでいる状態です。

実際に売れているもの

コリアーズによれば、180万ペソから360万ペソのエコノミー帯とアフォーダブル帯が、2026年上期のメトロ・マニラ純販売戸数の合計67パーセントを占め、アフォーダブル帯単独でも38パーセントに達します。

より上の価格帯を検討している方には、その裏返しが重要です。360万1千ペソから500万ペソの帯には約9,300戸の売れ残り即入居可住戸があります。非常に混み合った棚です。この価格帯で即入居可物件を買うなら、数千の代替候補と競合しているのですから、それにふさわしい交渉をしてください。

本当に動くべき数字は賃料

投資家にとって供給過剰が効いてくるのは、見出しの供給量ではなく利回りです。リーチューの2026年上期の賃料データは、その効き方がいかに不均一かを示します。

BGCはほぼ横ばい、タギッグは15パーセント上昇、ベイエリアは59パーセント下落。これらは同じ物語の変奏ではなく、同じスカイラインを共有する別々の市場です。

モデルを組む前に留意点が二つ。これは募集賃料の変動であり、テナントの支払い意思だけでなく貸主が何を出しているかの変化も反映します。また半年でこれほど大きく動く場合、需要よりも物件構成や値付けの見直しを映していることが多いのです。方向を信号として、水準は概算として扱ってください。実際の利回り計算は投資家向けガイドにあります。

価格への影響は、賃料の話ほど大きくない

BSPの住宅不動産価格指数(2025年Q1から公式指数としてRREPIに代わったもの)は、2026年Q1に前年同期比4.5パーセント上昇で、前年の7.6パーセントから鈍化しました。NCRのコンドミニアム価格の中央値は532万ペソです。

高価格帯では、コリアーズがメトロ・マニラCBDの高級3ベッドルームの平均を2026年Q1に平米あたり約197,500ペソとしており、2025年Q3の202,590ペソから低下しています。

つまり全国では価格はなお上昇中で、伸びが鈍っただけ。CBDの高級帯では平米単価がやや下落。暴落でも好況でもありません。記録的な売れ残りと25パーセントの空室率を抱えながら名目の全国価格が上昇している市場は、供給と価格が連動していないことを示しています。開発業者が表示価格を下げるのではなく発売を絞っているからです。2026年において譲歩は価格表ではなく支払い条件に現れます。このページで最も実務的な一文です。

本当に慎重になるべき場面

私が買い手にブレーキをかける четыре場面。

第一に、公表空室率が40パーセントを超えるサブマーケットで、利回りだけを狙って買う場合。ベイエリアが典型です。競合供給がこれほど厚い市場は、住戸単体の質では解決しません。

第二に、360万から500万ペソ帯の即入居可物件を表示価格で買う場合。約9,300戸が同じ棚に並ぶなかで、表示価格で払うのは義務ではなく選択です。

第三に、2024年より前に作った賃貸収支を使う場合。2年前に見たマカティやアラバンの賃料が前提なら、リーチューの数字はそれが大きく古いと告げています。

第四に、大量の新規供給を控えた地域で買う場合。コリアーズは2026年にメトロ・マニラへ約13,000戸が新規供給され、そのうち約3分の1がC5回廊に集中すると見ています。C5沿いの物件を検討中なら知っておくべきで、そこにはアヤラ自身のパークリンクス・エステートも含まれます。競合の物件紹介で知るより、ここで書いておきます。

この地図の上でアヤラの布陣はどこか

以下は議論ではなく、本サイトのカタログで確認できる事実です。

本サイトに掲載の47件の現行アルヴェオ物件と24件のアヤラランド・プレミア物件のうち、ベイエリアおよびパサイの在庫はゼロです。都市圏の集中はマカティ(17件)、BGCとアルカ・サウスを合わせたタギッグ(14件)、ケソン・シティ(8件)、パシッグ(3件)、マニラ(2件)、ラス・ピニャスおよびアラバン(2件)で、残りはラグナ、カビテ、パンパンガ、セブ、ダバオなどの地方エステートです。

公表データと突き合わせると、両面が見えます。マカティCBDは2025年にコリアーズが空室率15パーセント未満としたサブマーケットの一つであり、タギッグはリーチューの賃料上昇が最も強い地域です。一方でケソン・シティは売れ残りの大きい市場でアヤラの在庫もあります。アラバンはリーチューが42パーセントの賃料下落を記録した地域で、そこにも2件あります。開発業者別の空室率を公表する調査会社は存在しないため、特定ブランドの棟が満室だと断言する人は推測で話しています。カタログが示すのは、公表データで最も打撃を受けたサブマーケットが、この開発業者の建てていない場所だという事実です。

もう一つ、静かな事実があります。本サイトの75件のアルヴェオ物件のうち28件はすでに完売しており、現行47件のうち33件は完成した売れ残り在庫ではなくプレセリング段階にあります。大量の完成在庫を抱える開発業者とは形が違い、2026年Q2在庫アップデートが市場全体の数字と異なって読める理由の一つです。

正直な答えは「棟による」

エステート一体型で土地の希少性があり実需に支えられた物件は、汎用タワーとは確かに挙動が異なります。ベイエリアとマカティCBDの空室率格差がその証拠です。ただしエステート一体型は呪文ではありません。良いエステートでも間取りが弱ければ悪い買い物になり得ますし、立地が良くても同じ年に周辺で4,000戸が竣工すればタイミングは悪くなります。

ですから市場単位ではなく棟単位で問うてください。その建物は何戸で、同じ24か月内に半径1キロで何戸が竣工するのか。そのタイプの住戸の現在の募集賃料は、サブマーケット平均ではなくその建物でいくらか。エステートはまだ開発途上か、残りの発売計画は何か。そして開発業者の現行の支払い条件は何か。この市場では譲歩はそこに宿るからです。

この情報の使い方

実際に住む必要があり資金計画が成り立つ実需の方にとって、供給過剰はほぼ最良の知らせです。買い手市場であり、条件はここ数年で最も柔らかく、月々の支払いには供給の見出しよりも金利の水準のほうがはるかに効きます。

投資目的なら、5年前よりもサブマーケットと住戸タイプの選別を厳しくすべきだというのが供給面の示唆です。水平型商品が合うかどうかも一度検討してください。コンドミニアムと住宅用地の比較がその判断を正直に整理しています。初日から収益が必要なら土地は適さない、という点も含めてです。

即入居可の値引きとプレセリングの入り口で迷っているなら、まさにこの市場で計算が変わります。プレセリングと即入居可の比較が全体を扱いますが、2026年の要約はこうです。即入居可は通常より交渉余地が大きく、プレセリングは販売資料が示すほど価格が守られていません。

検討中の具体的な建物をお送りいただければ、市場単位ではなく棟単位の見立てをお返しします。現行のアルヴェオおよびアヤラランド・プレミアの一覧が出発点として適当です。