2026 年大马尼拉公寓过剩:阿亚拉买家怎么看

今年只要读过菲律宾房地产新闻,您就见过那个数字:大马尼拉未售公寓创下纪录。这是真的。同时,两家受人尊重的研究机构给出了两个不同的规模,而这个差异本身就很能说明该如何阅读这类数据。

以下是当前数据的实际内容、对购买阿亚拉置地单位者的意义,以及哪些地方确实值得谨慎。下文每个数字都标明出处。当诚实的答案是「要看具体那栋楼」时,我会照实说。

头条数字,以及它们为何互相矛盾

高力数据引自《马尼拉公报》2026 年 8 月 12 日与《海湾新闻》2026 年 8 月 5 日报道;Leechiu 数据引自 GMA 新闻 2026 年 7 月 7 日报道。

看推盘那一行。高力显示上半年推盘暴跌 64%,Leechiu 显示上升 18%。两家都很专业,也都没有说谎。它们统计的范围不同,分段口径不同,对「推盘」的定义也不同。我无法告诉您哪一个正确,而声称自己能的人多半在卖东西。

关键在于:凡是影响到您的方面,两家是一致的。库存处于或接近纪录高位。去化正从低基数回升。清库时间已按年而非按月计算,而历史常态更接近一年。另请注意,两个清库指标口径不同,不要取平均。

未售库存究竟压在哪里

这是被标题压平的部分,而它才是全部故事。

高力将大马尼拉住宅空置率定为 2026 年第二季度 24.9%(一季度 24.7%),并预计 2026 年底见顶于创纪录的 25.6%,随后在 2027 年回落至约 23.9%。那是平均值,而分布极其残酷。

2025 年,高力数据显示海湾区空置率已超过 50%,而马卡蒂 CBD、Rockwell 中心与 Ortigas 中心维持在 15% 以下。2026 年,高力预计海湾区空置率将逼近 60%,并将在年底超越 Fort Bonifacio,以约 46,300 套成为大马尼拉最大的住宅公寓聚集区。

请再读一遍。一个板块正走向十套里六套空置,同时又将成为都会区最大的单一公寓存量。这不是大马尼拉在平均分担问题,而是海湾区的问题被平均进了所有人的数字里。

真正卖得动的是什么

高力显示,价格在 180 万至 360 万比索之间的经济型与可负担型公寓,合计占 2026 上半年大马尼拉公寓净去化的 67%,其中可负担带单独就占 38%。

若您的预算更高,反面同样重要:约 9,300 套未售现房集中在 360.1 万至 500 万比索这一带。那是一个非常拥挤的货架。如果您在此区间买现房,面对的是数千个近似替代品,谈判姿态就该相应调整。

真正该让您行动的数字是租金

对投资者而言,供给过剩真正咬到的是收益率,而不是头条上的供应量。Leechiu 的 2026 上半年租金数据显示了这一口咬得多么不均匀。

BGC 基本持平,达义上升 15%,海湾区下降 59%。这不是同一主题的变奏,而是共用一条天际线的不同市场。

据此建模前有两点提醒。这些是挂牌租金的变动,既反映租客愿意付多少,也反映业主在放什么房源。而半年内如此大的变动,往往和产品结构与重新定价的关系,不亚于和真实需求的关系。请把方向当作信号,把幅度当作近似值。若要计算实际收益率,投资者指南有具体算法。

它对价格的影响,比租金故事暗示的要小

菲律宾央行的住宅物业价格指数(自 2025 年一季度起取代 RREPI 成为官方全国房价指数)显示,2026 年一季度住宅价格同比上涨 4.5%,较上年同期的 7.6% 放缓。首都区公寓价格中位数为 532 万比索。

高端方面,高力数据显示大马尼拉各 CBD 的豪华三房单位均价在 2026 年一季度约为每平方米 197,500 比索,低于 2025 年三季度的每平方米 202,590 比索。

所以:全国层面价格仍在上涨,只是变慢了;CBD 豪宅端每平方米价格小幅回落。两者都不是崩盘,也都不是繁荣。一个背着创纪录未售库存与 25% 空置率、名义全国房价却仍在上涨的市场,说明供给与价格并未同步移动,主要因为开发商在放缓推盘而非下调标价。在 2026 年,让步藏在付款条件里,而不在价目表上。这是本页最有用的一句话。

过剩确实值得谨慎的地方

有四种情形我会让买家慢下来。

第一,在公布空置率超过 40% 的板块中,纯粹为收益率而买。海湾区是最明显的例子。竞争性供给这么厚的板块,单位层面的品质救不回来。

第二,在 360 万至 500 万比索区间按标价买现房。这个货架上约有 9,300 套未售现房,按标价成交是一种选择,而非必须。

第三,沿用 2024 年之前搭的租金测算表。如果您的表格假设的是两年前看到的马卡蒂或阿拉邦租金,Leechiu 的数字表明它已严重过时。

第四,买入即将吸纳大批新供应的区域。高力预计 2026 年大马尼拉将新增约 13,000 套公寓,其中约三分之一集中在 C5 走廊。如果您正在看 C5 沿线的任何项目,这一点值得知道,是的,这也包括阿亚拉自家的 Parklinks 庄园。我宁愿在这里说,也不愿您从竞争对手的房源页上读到。

阿亚拉的版图落在这张地图的哪里

以下部分可以直接对照本站项目库核查,而非靠论证。

本站列出的 47 个在售 Alveo 项目与 24 个 Ayala Land Premier 项目中,海湾区与帕赛的库存为零。都会区集中在马卡蒂(17 个)、含 BGC 与 Arca South 的达义(14 个)、奎松市(8 个)、帕西格(3 个)、马尼拉(2 个),以及拉斯皮尼亚斯与阿拉邦(2 个),其余分布在拉古纳、甲米地、邦板牙、宿务、达沃等外省庄园。

对照公布数据,这一点是双面的。马卡蒂 CBD 是高力在 2025 年记录空置率低于 15% 的板块之一,而达义是 Leechiu 记录租金涨幅最强的板块。但奎松市是一个未售量很大的市场,那里有阿亚拉的库存;阿拉邦是 Leechiu 记录租金下跌 42% 的地方,那里也有两个项目。没有任何顾问机构按开发商公布空置率,所以谁若告诉您某个品牌的楼盘满租,那是在猜。项目库能显示的是:公布数据中受创最重的板块,恰是这家开发商没有进入的地方。

还有一个较安静的事实。本站 75 个 Alveo 项目中,28 个已售罄,而 47 个在售项目里有 33 个仍处于预售阶段,而非以建成未售库存的形式压着。这与背负大量现房积压的开发商形态不同,也是 2026 年第二季度库存更新 读起来与全市场数字不同的原因之一。

诚实的答案是:要看具体那栋楼

庄园一体化、土地稀缺、以自住需求为支撑的项目,确实与商品化塔楼表现不同,海湾区与马卡蒂 CBD 的空置率差距就是证据。但庄园一体化不是咒语。好庄园里的差户型仍可能是笔坏买卖,而位置优越的楼盘若同年周边交付四千套,时机照样很差。

所以请问楼盘层面的问题,而不是市场层面的问题。这栋楼有多少套,同一个 24 个月内一公里范围内会交付多少套?您那个户型在那栋楼里当前的实际挂牌租金是多少,而不是板块均值?庄园是否仍在建设,还剩什么未推?开发商当前的付款条件是什么,毕竟在这样的市场里,让步就藏在那里。

该怎么用这些信息

如果您是有真实居住需求、且融资方案可行的自住买家,供给过剩几乎是您能等到的最好消息。这是买方市场,条件比过去几年都更宽松,而利率处在什么位置对您月供的影响,远大于供应量的头条。

如果您是投资者,供应格局说明您在板块与户型上必须比五年前挑剔得多,也值得看看水平型产品是否更适合您。公寓与住宅地块比较诚实地梳理了这个取舍,包括为什么当您需要第一天就有收入时,地块是错误的工具。

如果您在现房折扣与预售入场之间权衡,这正是让算式改变的市场。预售与现房对比完整讨论了取舍,但 2026 年的简短版本是:现房的议价空间比平时更大,而预售的价格保护比推盘资料暗示的更小。

把您正在考虑的具体楼盘发给我,我会给您楼盘层面的判断,而不是市场层面的说法。可以先从当前的 Alveo 与 Ayala Land Premier 项目库看起。