シエラ・アット・アエラ・ハイツ:カルモナの尾根の分譲地

アエラ(Aéra)という名前を検索窓に入力した人は、フィリピンの不動産業界でもまだほとんどいません。アヤラランドがクオック・グループとともに、カビテ州カルモナからシランにかけて開発する約1,000ヘクタールのエステートです。その高地エリアがアエラ・ハイツで、シエラはアエラ・ハイツの住宅ヴィレッジにあたります。ここ数年、ヌヴァリ、ヴェルモサ、シランを見比べてきた方にとって、これはその選択肢に加わった最も新しい一つであり、まだ誰も知らない一つでもあります。

以下の数値はすべてシエラの物件ページの記録に基づきます。ただし数値のあとに続く話のほうが重要です。マスタープランを眺めるのをやめ、住宅の費用を積算し始めたときに、尾根の区画が何を意味するのか、という話です。

数値で見るヴィレッジ

面積162ヘクタール、区画数570。1ヘクタールあたり約4区画で、約70パーセントがオープンスペースです。区画は450から1,987平方メートル、プライムからリッジサイド・エステートまで6カテゴリーに分かれ、最上位は1,000平方メートル以上でグリーンウェイに面します。標高はおよそ130から218メートル。敷地の水系が刻んだ自然の尾根に沿って区画が配されるため、住宅は互いを見合うのではなく、眼下のグリーンウェイを見下ろします。高い場所からは、タガイタイ・リッジ、マキリン山、バナハウ山、ラグナ湖、シエラマドレ山脈、そしてメトロマニラのスカイラインまで遠望できます。

アメニティは1棟に集約せず、3つのクラスターに分けられています。ソーシャルホール棟、4レーン25メートルのラッププールと屋外テニスコートを備えるスポーツセンター、そして尾根の先端に立つインフィニティプール付きレジデンツラウンジです。所在地はカビテ州カルモナ、ランティック地区。

尾根の区画に実際に建てるということ

尾根の区画は、眺望が付いた平地ではありません。別種の建築プロジェクトであり、その違いは意匠より先に予算に現れます。

まず切土と盛土です。斜面では、丘を削って敷地面をつくるか、盛土で張り出すかのどちらかになり、いずれにせよ擁壁、地盤調査、排水計画が必要になります。アルシロのような平坦な区画では不要なものです。完成予想図には映りませんが、最初の見積書にはすべて載ります。

次に、道路と敷地面の関係です。道路から下がる区画なら、住宅は段状に下り、居室が眺望を得ます。道路から上がる区画なら、上り勾配と前面の擁壁、そして道路レベルのガレージの上に住宅を載せる構成になりがちです。どちらも成立しますが、平面計画も費用もまったく異なり、その選択は設計段階ではなく予約の時点で行われます。

尾根では方位の自由度が下がるため、向きの重みが増します。眺望は尾根の向く方向にしか開けません。その方向が西日と重なれば、眺望を担う立面にそのまま日射対策を組み込むことになり、これは実質的な制約であり費用でもあります。担当者の都合がつく午前10時ではなく、午後3時に区画を歩いてください。

水は下へ流れ、上の隣地の問題も下りてきます。上方の区画からの表面排水がどこへ導かれる計画なのかを、特定の区画に心を決める前に確認してください。

そして各種の引き込みが長くなります。長いアプローチ、長い配管配線、増える擁壁、斜面を保持するための植栽。買主にお伝えしている原則は率直です。尾根の区画では造成工事は端数ではなく独立した費用項目であり、明示的に予算化すべきものです。その後の流れはALPの区画に住宅を建てるで扱っています。

アクセス

この立地が選ばれた理由がアクセスです。CALAXはマンプラサンのSLEXからカウィットのCAVITEXまで45キロメートルを結び、シラン・イースト・インターチェンジはカビテ・ナスグブ高速道路にも接続します。ほかにガバナーズ・ドライブとSLEXカルモナ出口が主要な経路です。公共事業道路省のカルモナ・ティンバオ・バイパス道路はラグナ・ブールバードを経てヌバリへつながる予定で、実現すればラグナ側のエステートは旅ではなく日常の用足しの距離になります。

ただし、発表済みの道路計画は上振れ要因として捉え、すでに支払った価値とは考えないでください。将来のインフラに依存するエステート全般に対して、私が申し上げている助言と同じです。

同時に検討されている選択肢との比較

シエラについて相談される方のほとんどは、成熟したシランのヴィレッジと、ヴェルモサのヴィレッジも並行して見ています。現状の比較は次のとおりです。

表を縦に読むと選択の性質が見えてきます。レーンウッド・ヒルズは標高が最も高く、362区画と最も小さくまとまり、サウスモント内に位置します。ザ・コートヤーズはアメニティが最も充実し接続性も高く、IAAF公認400mトラック、FINA基準50mプール、FIFA公認サッカー場を備えるアヤラ・ヴェルモサ・スポーツハブに隣接する一方、標高は最も低く密度は最も高い構成です。シエラは高地の選択肢のなかで区画数が最も多く、3つのなかで密度が最も低く、そしてエステート自体がまだ確立していない唯一の選択肢でもあります。

これらの背後にある成熟した基準が、シランのアヤラ・ウェストグローブ・ハイツです。400ヘクタール超で、現在は最終フェーズとしてフェーズ2Dを販売中。樹木が育ったあとのカビテのALPヴィレッジがどう見えるか、その答えがウェストグローブです。シエラで買えないのはまさにそれであり、判断の核心も率直にそこにあります。すでに確立した住所を選ぶのか、これから確立していく住所に加わるのか。

シエラが向いている方

お問い合わせでは3つの層が繰り返し現れます。

メトロマニラの外に本宅を建てる家族。標高、涼しい空気、そして20年後も低密度であり続けるヴィレッジを求める方々です。1ヘクタールあたり4区画で約70パーセントがオープンスペースという条件は、実際に稀であり、この村を選ぶ最も強い理由になります。

将来建てるために土地を保有する方。尾根の区画ではこの判断が通常より重くなります。前述の造成費用は待っても安くならず、各カテゴリーで向きの良い区画から先に決まっていくからです。

そして、意図して早く動く方。新しいエステート名にいち早く入ることは、保証ではなくポジションです。主要道路、商業核、約束された接続が実現すれば機能し、遅れれば機能しません。この立場を取るなら、遅延を吸収できる保有期間とともに取ってください。

区画と完成住戸のどちらにするか迷っている方は、ALPの区画とコンドミニアムの比較をご覧ください。現在販売中の全体像はアヤラランド・プレミアの物件一覧にまとめています。

アエラは今後数年でさかんに語られる名前になるはずです。今はまだ早く、ネット上にあるのはほとんどマスタープランだけです。シエラの現在の区画在庫、カテゴリー別の残り状況、シランやヴェルモサのヴィレッジとの並列比較が必要でしたら、ご連絡ください。パンフレットではなく、実務用の比較表をお送りします。