Ciela at Aéra Heights:卡莫纳的全新山脊地块社区

Aéra 这个名字,菲律宾房地产圈里几乎还没有人在搜索框里敲过。它是阿亚拉置地与郭氏集团在甲米地省卡莫纳至西朗一带共同开发的约 1,000 公顷园区。Aéra Heights 是其中的高地片区,而 Ciela 正是 Aéra Heights 的住宅社区。如果您过去几年一直在 Nuvali、Vermosa 与西朗之间比较,这就是名单上最新的一项,也是邻居们还没听说过的那一项。

以下事实均取自Ciela 项目页面的记录。但数字之后的内容更重要:当您不再盯着总体规划图,而开始为一栋房子算账时,山脊地块究竟意味着什么。

用数字看这个社区

Ciela 占地 162 公顷,共 570 块地块,约合每公顷四块;约七成用地保留为开放空间。地块面积 450 至 1,987 平方米,分为六个类别,自 Prime 至 Ridgeside Estate,后者不少于 1,000 平方米且面向绿廊。地势在海拔约 130 至 218 米之间起伏,地块沿场地水系切割而成的天然山脊排布,因此住宅俯瞰下方绿廊,而非彼此对望。站在高处,远可望见大雅台山脊、马奇灵山、巴纳豪山、内湖、马德雷山脉与马尼拉大都会天际线。

康乐设施不集中于单一会所,而是分为三组:会所建筑群、设四泳道 25 米泳池与室外网球场的运动中心,以及位于山脊尽端、配无边泳池的住户会所。地址为甲米地省卡莫纳 Lantic 村。

在山脊地块上真正动工意味着什么

山脊地块不是附赠了景观的平地。它是另一种建造工程,而差异首先出现在预算里,其次才出现在建筑造型上。

先说挖填方。在坡地上,您要么把台地切入山体,要么以填方向外托出,无论哪种都会带来挡土结构、土壤勘察与排水设计,而这些是Arcilo那样的平整地块根本不需要的。效果图上看不到它们,承包商的第一份报价里却样样都在。

再说道路与台地的关系。地块自道路向下延展,房子便层层跌落,起居空间得以占住景观;地块自道路向上抬升,则意味着爬升、临街挡土墙,以及常见的街面车库加其上住宅的组合。两者都可行,但平面布局与造价截然不同,而这个选择是在预订时作出的,不是在设计阶段。

山脊上朝向更为关键,因为您能转动房屋的余地更小。视野锥指向山脊所指的方向。若那个方向恰好迎着午后日照,您就得把遮阳做进承载景观的那一面立面,这是实实在在的约束,也是实实在在的费用。请在下午三点走一遍地块,而不是在代理恰好有空的上午十点。

水往低处流,上坡邻居的问题也一样。请在对某块地动心之前,而不是之后,问清上方地块的地表径流被设计导向何处。

此外,各类接驳都会变长:更长的车道、更长的管线、更多挡土、更多用以固坡的种植。我给买家的原则很直白:在山脊地块上,场地工程是一个独立的费用项目,而不是零头,必须单列预算。后续流程详见在 ALP 地块上建房。

如何抵达

交通正是园区选址于此的原因。CALAX 全长 45 公里,自 Mamplasan 的 SLEX 通往 Kawit 的 CAVITEX,其 Silang East 互通同时衔接甲米地至纳苏格布高速。Governor's Drive 与 SLEX 卡莫纳出口是另外两条主要通道。公共工程部的 Carmona-Timbao 绕行路计划接入 Laguna Boulevard 并通往 Nuvali,建成后拉古纳一侧的园区将从一趟出行变为一次顺路。

不过,请把已公布的道路工程视为额外的上行空间,而不是您已经付过款的东西。对任何依赖未来基础设施的园区,我都会给出同样的建议。

Ciela 与您同时在看的选项

向我咨询 Ciela 的买家,几乎都同时在看一个成熟的西朗社区和一个 Vermosa 社区。以下是当前的真实对比。

把这张表竖着读下来,取舍就清楚了。Lanewood Hills 海拔最高,仅 362 块地块,是三者中最小、边界最紧凑的一个,位于 Southmont 之内。The Courtyards 康乐配套最丰富、交通最便利,紧邻设有 IAAF 认证 400 米跑道、FINA 标准 50 米泳池与 FIFA 认证足球场的 Ayala Vermosa 运动中心,但地势最低、密度也最高。Ciela 在高地选项中地块数最多、三者中密度最低,同时也是唯一一个所属园区尚未确立起来的选择。

这一切背后的成熟参照,是西朗的Ayala Westgrove Heights:逾 400 公顷,目前推出 Phase 2D 作为社区最后一期。Westgrove 展示的,是甲米地的 ALP 社区在树木长成之后是什么样子。而那恰恰是您在 Ciela 买不到的东西,也是这个决定最诚实的核心:是要一个今天已经成型的地址,还是一个由您参与成型的新地址。

Ciela 究竟适合谁

我的咨询中反复出现三类人。

在马尼拉大都会之外建造主要居所的家庭,看重海拔、更清凉的空气,以及二十年后依然低密度的社区。每公顷四块地、约七成开放空间,是相当罕见的规格,也是这个社区最有力的单一理由。

先持有土地、日后再建房的买家。在山脊地块上,这个决定比通常更重,因为前文所述的场地工程不会因为等待而变便宜,而各类别中朝向最好的地块总是先被选走。

以及有意提早入场的买家。抢先进入一个新园区名下是一种位置,不是保证。当园区兑现其主干道、商业核心与承诺的连通时,它奏效;当这些延期时,它不奏效。若您要占据这个位置,请配上一个能够吸收延期的持有周期。

若您仍在地块与成品住宅之间权衡,ALP 地块与公寓的比较完整梳理了这一取舍,当前在售全貌则见Ayala Land Premier 项目一览。

未来几年,关于 Aéra 的文章会越来越多。眼下还足够早,网上能找到的大多只是总体规划。若您想了解 Ciela 当前的地块存量、各类别还剩什么,或与西朗、Vermosa 社区的并列对比,请与我联系,我发给您的是实用的对比表,而不是宣传册。