アルヴェオ物件のクロージング費用:TCPの後に払うもの

総契約価格(TCP)は誰もが交渉する数字であり、そしてほとんど誰も正しく予算化できていない数字でもあります。プレセリングのアルヴェオ物件では、TCPが買うのはユニットそのものだけです。予約から、コンドミニアム権利証があなたの名義で発行される日までの間に、第二の支払いの束が到来します。国法で定まる税、地方自治体が定める手数料、デベロッパーが設定する費用、そして建物の管理組合が設定する費用です。三年間きちんと貯めてきた買主が、この第二の束に不意を突かれる場面を何度も見てきました。理由は単純で、最初に誰も明細を示さなかったからです。以下がその全体像です。

二つの区分があり、予測できるのは片方だけ。

TCPの後に来る費用を二つに分けてください。第一は法定分、つまり印紙税、地方移転税、登記費用、固定資産税です。法律と条例で定まり、ほとんど動かず、2029年に引き渡される物件についても今日計算できます。第二は商業分、つまりデベロッパーの事務・名義移転手数料、管理組合の入居・内装・公共料金関連の費用です。これらは法ではなく人が決めるため、物件ごと建物ごとに異なります。ネット上で一般的なペソ金額を提示する者は推測しているだけです。第二の区分に対する誠実な答えは、チェックリストと、書面での明細請求です。

法定分は、税率よりも課税標準が重要。

買主は税率ばかり見ます。実際に請求額を決めるのは課税標準です。三つの移転関連課税はいずれも、契約価格、BIRゾーナルバリュー、評価官の公正市場価額のうち最も高い額に対して計算されます。適正価格のアルヴェオ物件では通常は契約価格が最も高く、あなたの価格が課税標準になります。

合計すると、コンドミニアム移転の法定分は課税標準の約2.25%から2.75%に収まります。公証料と少額の実費(認証謄本、登記の受付・付記手数料、BIR手続、送料)は別です。TCPの3%を確保しておけば大きく外れません。

あなたの負担ではない二つの大きな税。

売却に係る源泉徴収税は売主の負担であり、12%の付加価値税(VAT)は売主であるデベロッパーに適用されます。₱360万以下の住宅用建物はRevenue Regulations 1-2024によりVAT免税ですが、現在のアルヴェオの価格帯でこれに該当するものはほぼありません。したがってあなたにとって重要なVATの問いは一つだけです。提示されたTCPはVAT込みかどうか。署名前に書面で確認してください。₱800万の物件では、込みと別では100万ペソ近い差になります。アルヴェオの価格計算書の読み方で、その行がどこにあるかを解説しています。

ローンを組むなら、抵当権設定契約書自体が課税文書。

抵当権に係る印紙税は、担保額の最初の₱5,000につき₱40、以降₱5,000ごとに₱20で、借入額の約0.4%になります。さらに抵当権を権利証に付記する登記費用、金融機関の鑑定手数料、事務手数料、団体信用生命保険(MRI)、火災保険が加わります。MRIと火災保険は年払いで、融資実行時に差し引かれるか返済額に組み込まれるため、Pag-IBIGと銀行の見積比較から抜け落ちがちです。

デベロッパーの費用が物件ごとに異なる理由。

事務手数料、そしてデベロッパーがBIRと登記所の手続を代行する場合は名義移転サービス料が発生します。ここが重要で、方式が二通りあります。上記の法定税を含んだ一本の移転費用として提示する方式と、法定税を実費で領収書付きで請求し、別途サービス料を取る方式です。両者は別物ですが、尋ねない限り書面に明記されないことがほとんどです。公共料金の接続・メーター保証金、管理組合の運転資金への一時拠出金が加わる場合もあります。

管理組合はデベロッパーとは別組織。

ここで多くの人がつまずきます。引き渡し後は管理組合が建物を運営し、その費用は管理組合の理事会と使用細則が決めます。アルヴェオが決めるのではありません。

保証金は必ず理解しておくべき項目です。返還されるのに請求を忘れる人が多いからです。管理事務所が完了証明書を発行し、損傷も承認図面からの逸脱もないと確認された後に返還され、工期超過や損傷があれば控除されます。造作家具、シャワーブース、エアコン用配線といった軽微な工事でも通常は許可と保証金が必要です。公共料金の保証金も戻ります。メラルコの料金保証金は推定月額に設定され、期日内の支払いを継続すれば早期返還が可能です。

固定資産税は終わりがない。

引き渡し以降、申告と納付はあなたの責任です。メトロマニラの市では基本税率が評価額の2%を上限とし、さらに特別教育基金として1%が加わります。評価額は市場価格ではなく、評価官の公正市場価額に評価率(住宅用は最大20%)を乗じた額です。計算すると実効上限は評価官FMVの年約0.6%で、そのFMVは実際の支払額より通常かなり低くなります。多くの自治体は1月に年額一括で納めると割引があります。計算と期限はフィリピン不動産税ガイドで詳しく扱っています。

驚かれるのはタイミング。

プレセリングでは、移転関連は数年間まったく動きません。印紙税、移転税、登記は絶対売買証書によって発生し、プレセリングでは全額支払時またはローン実行時に証書が作成されます。予約時でも売買予約契約の署名時でもありません。2026年に予約した買主が2029年に移転費用の請求を受けて不意打ちに感じるのはこのためです。管理組合の費用はさらに後、入居と内装の時点です。各支払いの位置は予約から引き渡しまでの流れで図示しています。

同じチェックリストでも金額が大きく変わる理由。

プレセリングの二棟で比べます。オルティガスのポルティコはパシッグ市、セルーレ・アット・ソリネアはセブ・ビジネスパークにあります。チェックリストは同一です。金額が異なる理由は三つ。移転税が一方はパシッグ市、他方はセブ市の条例で決まること、BIRゾーナルバリューが地域で異なり課税標準が動くこと、そして入居・内装費用を決める管理組合が別組織であることです。規模の影響も同程度に大きい。セルーレ・アット・ソリネアの公表価格帯は約₱640万から₱2,870万、ユニットは25から104平方メートルなので、法定分だけで下限の約₱144,000から上限の約₱789,000まで開きます。

予約前に、書面で確認すべき六つの問い。

TCPはVAT込みか。一本化された移転費用はあるか、そこに印紙税・移転税・登記費用は含まれるか、それとも実費で別請求か。デベロッパーの事務手数料はいくらか。この建物の現行の入居手数料、内装保証金、内装許可料はいくらか。引き渡し時に何か月分の管理費を前払いし、平方メートル単価はいくらか。そしてどの公共料金保証金を、誰が徴収するのか。免許に見合う仕事をするエージェントなら、後で心配すればいいなどと言わず書面で追いかけます。物件とユニットタイプをお送りください。現行の明細をこちらで取り寄せます。