Gabay sa Silang: Westgrove Phase 2D, Lanewood, Alveo

May kakaibang nangyayari sa Silang, Cavite ngayong taon. Inilalabas na ng pinaka-established na village ng Ayala Land Premier sa munisipalidad ang huling phase nito, habang ngayon lang bumubukas ang pinakabago nitong village sa parehong lugar. Sa gitna, may Alveo layer na may dalawang lot community at isang commercial-lot offering. Apat na produkto, dalawang brand, isang biyahe, at ang timing mismo ang kuwento.

Bakit Silang, at bakit ngayon

Nasa upland shoulder ang Silang sa pagitan ng Sta. Rosa at Tagaytay. Ang elevation ang produkto dito. Ang mga village sa ibaba ay nasa mga 194 hanggang 265 meters above sea level, sapat na para mas malamig ang hangin kaysa lowlands. Pero hindi panahon ang nagbago ng math, kundi kalsada: ang Cavite-Laguna Expressway at ang Sta. Rosa-Tagaytay Road ang nagpalit sa Silang mula weekend destination tungo sa lugar na kayang tirhan araw-araw.

Hindi lang Ayala Land ang nakapansin. Ang Southmont, ang estate na kinalalagyan ng tatlo sa apat na proyekto sa baba, ay magkasamang binuo ng Ayala Land at Cathay Land, at nandoon ang Lanewood Hills ng Ayala Land Premier katabi ng dalawang Alveo community. Bihira ito at dapat sabihin nang diretso: sa loob ng iisang estate, sa iisang munisipalidad, sabay na nagbebenta ang dalawang residential brand ng Ayala Land.

Ayala Westgrove Heights: totoong pangyayari ang huling phase

Mahigit 400 ektarya ng rolling land ang saklaw ng Ayala Westgrove Heights, sa lupang dating mango orchard, kaya napanatili ang karamihan sa matatandang puno at sa mga ibon. Hindi ito bagong address. Mga 692 resident families na ang nakatira doon, at 124 bahay ang nasa construction noong project presentation. Mas mahalaga iyon kaysa akala ng karamihan: bumibili ka sa village na umaandar na, may malalaking puno, may kapitbahay, at may tatlong amenity hub na bukas, ang Main Clubhouse, Kidsgrove Clubhouse at Sports Center, kasama ang apat na village park.

Inaalok ang Phase 2D bilang huling phase ng village. Sa Tranche 1, 33 lots sa 6 na ektarya, katumbas ng 5.5 lots kada ektarya. Ang mga lote ay 435 hanggang 1,090 sqm, average na 656 sqm, nasa 227 hanggang 248 meters above sea level. Sa buong phase map, 400 hanggang 1,100 sqm ang laki ng village lots. Ridgeside, Greenside, Greenview at Prime ang klasipikasyon, at ang Ridgeside ang nakaharap sa greenway. Nasa gilid sa timog ang Phase 2D kasunod ng alignment ng CALAX, at ang pasukan ay sa Acacia Gate at Sampaloc Gate.

Heto ang totoong bersyon ng scarcity argument. Iisa lang ang ibig sabihin ng huling phase: kapag naubos na ang Phase 2D, wala nang developer inventory sa Ayala Westgrove Heights, at resale na mula sa private owner ang susunod na bibilhin. Structural na katotohanan iyon, at ibang usapan iyon sa sales deadline. Ang hindi nito awtomatikong ibig sabihin ay may price jump na kayang ipangako sa iyo ng kahit sino. Manipis at owner-priced ang resale market sa mature na Ayala villages, kaya mas kaunti ang pagpipilian at mas mabagal ang transaksyon, hindi malinis na numero. Kung Westgrove talaga ang gusto mo, ito ang praktikal na kahulugan: ngayong phase ang huling pagkakataong pumili ka mula sa mapa imbes na sa kung ano man ang naka-list.

Lanewood Hills: 362 lote, at iyon na ang buong village

Ang Lanewood Hills ang lot community ng Ayala Land Premier sa loob ng Southmont, sa Barangay Hukay. Sa 57 ektarya nito ay 362 lote lang, katumbas ng 6.4 lots kada ektarya, at 62 porsyento ng property ay nananatiling open space. Ang mga lote ay 500 hanggang 925 sqm, average na 593 sqm, sa rolling terrain na 194 hanggang 265 meters above sea level.

Apat na neighborhood ang naghahati sa village clubhouse na may social hall at residents lounge, playground, motor court, at enclosed 28 by 15 meter multipurpose court na sunod sa FIBA standards. Tree-lined ang village roads at dual carriageway ang bungad, may main gate at secondary gate. Ang access ay mula Sta. Rosa-Tagaytay Road at CALAX, at katabi nito ang Verdea at Hillside Ridge sa loob ng parehong estate. Nasa paligid ang South Forbes Golf Club, Sta. Elena Golf Club at The Country Club, at ang QualiMed Hospital at The Medical City South Luzon ang pinakamalapit na malalaking ospital.

Simple ang trade laban sa Westgrove. Mas mababa ang density ng Lanewood, mas malaki ang open space, at bago ang masterplan. Ang Westgrove naman, may tatlong dekadang paglaki ng puno, may umaandar na komunidad, at may amenities na kayang pasukin ngayon din. Walang mas maganda sa dalawa. Magkaibang yugto lang sila sa buhay ng isang village, at karaniwang alam na ng buyer kung alin ang gusto niya sa loob ng sampung minuto sa site.

Ang Alveo layer sa parehong munisipalidad

Ang Verdea ang ikalawang residential development ng Alveo Land sa loob ng Southmont, mga 25 ektarya ng banayad na paakyat-pababang lupain na pinagdugtong ng linear at pocket parks. Preselling ito, indicative na mga 13.3 hanggang 19.4 milyong piso, mga isang oras at kalahati mula Manila at 15 minuto mula NUVALI sa kotse.

Ang Hillside Ridge ang interesante para sa nagmamadali. Ready for turnover ito, indicative na mga 11.4 hanggang 30.8 milyong piso sa buong lot range, at ito lang ang tanging ready-for-turnover na proyekto sa buong 75-project Alveo catalogue. Kung oras ang constraint mo at hindi budget, napakaikli ng listahang kinaroroonan nito. Katabi nito, may commercial lots ang Hillside Ridge Village Center sa loob mismo ng gated estate, para sa neighborhood-scale retail at serbisyo gaya ng cafe, mini-mart at clinic na maglilingkod sa residente at sa dumadaang traffic papuntang Tagaytay.

Ang apat, magkatabi

Per lot ang quote ng mga Ayala Land Premier village lot, hindi published range, dahil nakadepende ang presyo sa mismong lote: frontage, classification, elevation, at kung ano ang tinatanaw. Ang nagpapakita sa iyo ng iisang headline number para sa Westgrove o Lanewood ay average ang ipinapakita, hindi presyo.

Paano pumili

Apat na tanong, sa ganitong pagkakasunod.

Una, kailangan mo bang magpatayo ngayon o kaya mong maghintay? Ready for turnover ang Hillside Ridge, ibig sabihin nauuna ang title work at ang site kaysa lahat ng nasa pahinang ito. Preselling ang lahat ng iba, kasama ang pricing advantage at ang paghihintay. Detalyado ang trade na iyan sa preselling versus RFO.

Pangalawa, established ba o bago? Tinitirhan na ang Westgrove at malalaki na ang puno. Malinis na masterplan ang Lanewood sa 6.4 lots kada ektarya at 62 porsyentong open space. Puntahan mo pareho.

Pangatlo, gaano ka talaga kalaking lupa ang kailangan mo? 500 sqm ang simula sa Lanewood. Sa Westgrove Phase 2D Tranche 1, 435 sqm ang simula hanggang 1,090. Sa 600 sqm sa Silang, komportableng bahay na iyon, at madalas sobra ang binibiling lupa pero kulang ang naitatayong bahay, na baliktad sa village na protektado na ng covenants ang tanawin mo.

Pang-apat, may negosyo ba dito para sa iyo? Ibang asset class ang Hillside Ridge Village Center. Ang commercial lot sa loob ng gated estate na may captive residents at dumadaang Tagaytay traffic ay lehitimong small-operator play, pero business decision iyon, hindi housing, at dapat i-underwrite nang ganoon.

Dalawang praktikal na babala

I-budget ang build, hindi lang ang lote. Kasama sa pagbili ng lote sa Ayala Land Premier village ang deed of restrictions na may takdang construction start deadline, design review na kailangan mong pasahan, setback at height limits, at minimum livable floor area. Hingin ang deed of restrictions ng eksaktong village at phase bago mag-reserve, at mag-price ka ng build kasabay ng lupa. Lupa plus bahay ang totoong numero.

At biyahein mo nang dalawang beses. Isang beses ng weekday morning, isang beses ng Linggo ng hapon. Magkaiba ang ugali ng CALAX at ng Sta. Rosa-Tagaytay Road sa dalawang araw na iyon, at ang pagkakaibang iyon ang magdedesisyon kung tahanan ba o weekend house ang Silang para sa pamilya mo.

Kunin ang kasalukuyang larawan

May accreditation ako sa Ayala Land Premier at sa Alveo Land, kaya kasya ang apat na ito sa iisang pahina. Karamihan ng agent, dalawa lang ang kayang i-quote. Mag-message ka at hingin ang kasalukuyang Phase 2D tranche map na may markang released lots, ang Lanewood lot map, ang kasalukuyang Alveo price lists ng Verdea at Hillside Ridge, at sample computation ng kung alin man ang kinikilingan mo. Isang biyahe, apat na site, isang comparison sheet.