シラン区画ガイド、ウェストグローブ2D、レーンウッド、アルヴェオ

カビテ州シランでは今年、めずらしいことが起きています。アヤラランド・プレミアがこの町で最も成熟したビレッジの最終フェーズを分譲する一方、同じ町の最も新しいビレッジがちょうど販売を開始したのです。その間に、2つの住宅地と商業用地を擁するアルヴェオの層があります。4つの商品、2つのブランド、1回の移動。そしてタイミングそのものが物語です。

なぜシランで、なぜ今か

シランはサンタ・ロサとタガイタイの間の高台にあります。ここでの商品は標高です。以下のビレッジは標高およそ194から265メートルに位置し、低地よりも体感で涼しい高さです。ただし計算を変えたのは気候ではなく道路でした。カビテ・ラグナ高速道路とサンタ・ロサ・タガイタイ道路が、週末の目的地を暮らせる場所へ変えたのです。

気づいたのはアヤラランドだけではありません。以下4件のうち3件が属するサウスモントは、アヤラ・ランドとキャセイ・ランドの共同開発で、その中にアヤラランド・プレミアのレーンウッド・ヒルズと、アルヴェオの2つのコミュニティが並びます。一つのエステート、一つの町の中で、アヤラランドの2つの住宅ブランドが同時に販売している。これは珍しい状況です。

アヤラ・ウェストグローブ・ハイツ、最終フェーズは実際の出来事です

アヤラ・ウェストグローブ・ハイツは、かつてマンゴー農園だった400ヘクタール超の起伏地に広がり、造成時に成木と野鳥の生息環境の多くが残されました。新しい住所ではありません。すでに約692世帯が暮らし、資料作成時点で124戸が建設中です。これは多くの買い手が思う以上に重要です。育った木々、既にいる隣人、稼働中の3つのアメニティ拠点、メインクラブハウス、キッズグローブ・クラブハウス、スポーツセンター、そして4つのビレッジパークを備えた、機能しているビレッジを買うことになるからです。

フェーズ2Dはビレッジの最終フェーズとして提供されます。トランシェ1は6ヘクタールに33区画、1ヘクタールあたり5.5区画。区画は435から1,090平方メートル、平均656平方メートルで、標高227から248メートルに位置します。ビレッジ全体では400から1,100平方メートルの幅があります。区画はリッジサイド、グリーンサイド、グリーンビュー、プライムに分類され、リッジサイドはグリーンウェイに面します。フェーズ2Dはビレッジ南端、カビテ・ラグナ高速道路の路線沿いにあり、出入りはアカシアゲートとサンパロックゲートからです。

希少性についての正直な説明をします。最終フェーズが意味するのはただ一つ、フェーズ2Dが売り切れれば、アヤラ・ウェストグローブ・ハイツに開発会社の在庫は残らず、以後の購入はすべて個人所有者からの中古取引になる、ということです。これは構造上の事実であり、販売の締切とは別の話です。一方で、誰かが約束できるような値上がりの日程を自動的に意味するわけではありません。成熟したアヤラのビレッジの中古市場は薄く、売主の言い値になりがちで、その結果は明快な数字ではなく、選択肢の減少と取引の長期化です。ウェストグローブを望むのであれば、実務上の意味はこうです。今回が、出回っている物件からではなく地図から選べる最後の機会になります。

レーンウッド・ヒルズ、362区画で全部です

レーンウッド・ヒルズは、サウスモント内バランガイ・フカイにあるアヤラランド・プレミアの分譲地です。57ヘクタールにわずか362区画、1ヘクタールあたり6.4区画、敷地の62パーセントがオープンスペースです。区画は500から925平方メートル、平均593平方メートル、標高194から265メートルの起伏地に配されます。

4つのネイバーフッドが、社交ホールと住民ラウンジを備えたビレッジクラブハウス、遊具広場、車寄せ、FIBA基準の屋内多目的コート、28×15メートルを共有します。並木の道が敷地を巡り、入口は中央分離帯のある二車線道路で、メインゲートとセカンドゲートがあります。アクセスはサンタ・ロサ・タガイタイ道路とCALAXから。同じエステート内でアルヴェオのヴェルディアとヒルサイド・リッジに隣接します。周辺にはサウス・フォーブス、サンタ・エレナ、ザ・カントリークラブの各ゴルフクラブがあり、規模のある病院はクオリメッドとザ・メディカル・シティ・サウスルソンです。

ウェストグローブとの比較は単純です。レーンウッドは低密度、豊かなオープンスペース、現行基準のマスタープラン。ウェストグローブは30年余りの樹木の成長、機能しているコミュニティ、今日すぐ使えるアメニティ。優劣ではありません。ビレッジの人生における異なる時点であり、現地に10分立てば、たいていの買い手はどちらが自分向きか分かります。

同じ町のアルヴェオの層

ヴェルディアは、サウスモント内でアルヴェオランドが手がける第二の住宅開発です。約25ヘクタールのなだらかな起伏地に、リニアパークとポケットパークを織り込んでいます。プレセリング中で、目安は約1,330万から1,940万ペソ。マニラから約1時間半、ヌヴァリから車で15分です。

急ぐ方に効いてくるのがヒルサイド・リッジです。引渡し可能な状態で、区画帯の目安は約1,140万から3,080万ペソ。そして現在、75件のアルヴェオ物件のうち引渡し可能なのはこの1件だけです。制約が予算ではなく時間であるなら、これは非常に短いリストです。併設のヒルサイド・リッジ・ヴィレッジ・センターは、同じゲート付きエステート内の商業用地で、住民とタガイタイ方面の通過需要に向けたカフェ、ミニマート、クリニックなど地区規模の店舗とサービスを想定しています。

4件を並べて

アヤラランド・プレミアのビレッジ区画が価格帯ではなく個別見積りなのは、間口、区画分類、標高、何に面しているかで価格が決まるためです。ウェストグローブやレーンウッドの区画に単一の代表価格を示す相手は、価格ではなく平均値を示しています。

選び方

4つの問いを、この順番で。

第一に、今建てる必要があるのか、待てるのか。ヒルサイド・リッジは引渡し可能で、権利関係も現地もこのページの他より先行しています。他はすべてプレセリングで、価格上の利点と待機期間がついてきます。この比較はプレセリングとRFOの解説で詳しく扱っています。

第二に、成熟か新規か。ウェストグローブは人が住み、樹冠が育ったビレッジ。レーンウッドは1ヘクタールあたり6.4区画、オープンスペース62パーセントの新しいマスタープラン。両方に立ってみてください。

第三に、本当に必要な土地はどれだけか。レーンウッドは500平方メートルから。ウェストグローブのフェーズ2Dトランシェ1は435から1,090平方メートル。シランでは600平方メートルあれば十分に快適な家が建ちます。土地を買いすぎて建物を削るのはよくある失敗で、規約が眺望を守ってくれるビレッジでは順序が逆です。

第四に、そこに事業はありますか。ヒルサイド・リッジ・ヴィレッジ・センターは資産種別が異なります。住民という固定需要とタガイタイ方面の通過需要を持つゲート内の商業用地は、小規模事業として成立し得ますが、これは住宅の判断ではなく事業の判断であり、そのように審査すべきです。

実務上の注意を二点

区画だけでなく建築費も予算に入れてください。アヤラランド・プレミアのビレッジの区画購入には権利制限証書が伴い、着工期限、通過すべき設計審査、後退距離と高さの制限、最小居住床面積が定められます。予約前に該当ビレッジとフェーズの権利制限証書を請求し、土地と並べて建築費を見積もってください。土地プラス建物が本当の金額です。

そして、二度走ってください。平日の朝に一度、日曜の午後に一度。CALAXとサンタ・ロサ・タガイタイ道路はこの二日でまったく違う顔を見せ、その差が、シランがご家庭にとって住まいなのか週末の家なのかを決めます。

現況資料の入手

私はアヤラランド・プレミアとアルヴェオランドの双方で認定を受けており、だからこの4件を1ページに並べられます。多くの担当者は2件までです。ご連絡ください。放出区画を記した現行のフェーズ2Dトランシェ図、レーンウッドの区画図、ヴェルディアとヒルサイド・リッジの現行価格表、そして本命についての試算書をお送りします。1回の訪問、4つの現地、1枚の比較表です。